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发布时间:2013/4/4 发布者:海口市住建局物业处处长 张利民
张利民:海口市物业管理现状分析及今后规范管理思路探讨

现将本人在我市物业管理日常工作中所遇见有关问题汇集起来提交给行内同仁研讨,目的是希望我市物业管理活动更加规范,维护业主、物业使用人、物业服务企业的的合法权益,由于水平有限,不足之处请多指教。

一、基本情况。

我市物业管理行业近10年发展迅速,物业管理从无到有,从小到达,已逐步从房地产业中细分出来形成一个独立行业,物业管理规模逐渐形成,物业覆盖率逐年提高,物业管理渗透到各个领域,管理人员整体素质逐年提高,对物业管理公司实行资质管理,未取得资质不得从事物业管理业务。同时,开展了物业市场专项整治工作,取得了一定的成效,取缔无物业管理资质、管理差的物业管理单位56家;组织从业人员培训,持证上岗率从73%提高到95%。目前我市取得资质的物业公司共有628家,有资质物业公司管理小区约1700多家,从业人员达6万多人,年营业额约7亿元。据统计,全市共有38家小区(大厦)被评为“全国物业管理优秀住宅小区”,有52家小区(大厦)被评为“海南省物业管理优秀住宅小区”,2012年我市还成立海口市物业管理行业协会,对加强我市行业自律,共同促进行业健康发展。

区住房保障中心负责组织首届业主大会召开和选举业主委员会工作,调解物业管理纠纷及企业资质年终复核初审,目前这项工作尚未全面铺开,辖区社会管理综合优势、职能优势、社会优势没有充分发挥。市级物业管理部门人手少,事务繁重,主要精力放在监管物业服务企业规范管理、前期物业招投标选聘及重大物业纠纷、投诉的调解,应由街道办、居委会负责组织首届业主大会召开和选举业主委员会的工作尚未全面铺开,物业管理职能尚未完善,物业监管不到位,纠纷协调不及时,往往引发社会群体事件,影响社会和谐稳定。

二、存在问题。

(一)、物业管理行业生存状况不容乐观。

物业服务企业经年终复核数据显示,2006年至2012年企业各年平均利润分别为4.5%、4.1%、3#、2%、0.8%、-0.3%、-0.7%,呈逐年下降趋势。2012年盈利企业约占企业总数17%,亏损企业约占83%。企业经济效益低下,生存艰难,却承担着较重的税赋压力,主要表现在:

1、是税负过重。企业普遍反映,物业服务属于劳动密集型、利润低、竞争压力大的行业。其现行业营业税率为5%,大大高于交通运输、建筑业、邮电通讯等其它服务业的营业税(3%)。同时还将基础维修设备维护费纳入企业税额,对物业企业重复纳税。

2、是服务成本过高。我省2010年物业服务成本比2005年增长了70%,而物业服务费指导价标准仍然执行1999年制定的标准,价格同比发生拉很大变化,企业严重收不抵支。

3、是强制性收费过多。据企业反映,现行业物业服务企业征收行政事业费以及强制性收费达10多种,如工会费、残疾人就业费、水质检验费、联防费、电梯安全年检费、避雷检查费、供电安全检查费、卫生防疫检查费等。同时,企业还要承担小区无障碍设施、绿化、灯光改造、计生人口普查、境外人员登记、户籍管理、出租屋管理、税务征收、工商管理等各种社会工作,这些不合理收费及支出,共占企业经营成本7%。

(二)、物业管理服务水平较低。

目前海口市6万余名物业从业人员中,具有中级职称的约占从业人员总数的6%,且一线操作员多为下岗、内退职工、整体素质明显偏低,在众多小区物业纠纷事件中,大部分原因是物业企业往往采取简单、粗暴的方式对待业主;或只因个别业主的问题,便停水停电,而殃及大多数业主利益;个别物业企业对存在的委托处理不及时或有意拖延,给业主造成一定的经济损失,致使业主不满情绪增加。

(三)、物业管理收费模式有待改进。

根据规定,物业管理区域内的供水、供电等收费项目应由专业经营单位抄表到户,向最终用户收取费用。但实际中,我市物业小区水、电收费抄表到户工作严重滞后,尤其是供电部门把物业公司当做最终用户,由物业公司代收代缴电费。这种代收代缴机制,导致物业管理区域公共水、电费用分摊不透明。引发业主与物业公司矛盾。据统计,2010年海口价格举报投诉中,物业收费投诉总量的18.3%,位居投诉之首,可喜的是,目前政府已重视此事,正在协调处理中。

(四)、业主委员会成立难,运作不规范。

目前海口市已成立业主委员会的小区408家,约占全市住宅小区的25%。未成立业主大会的物业小区纠纷矛盾得不到及时化解,不利于物业服务行业的健康发展。此外,不少业主对物业管理的服务内容和各自的权利义务认识模糊,自治自律和参与意识不强,在一定程度上影响了物业管理的规范发展。

(五)、住宅专项维修资金筹集和使用难。

目前,海口市还有半数以上商品住宅和公有住房项目未按规定建立住宅专项维修资金。已建立住宅专项维修资金的住宅小区,也存在使用难的问题。海口市住建局目前收取小区维修资金已将近10亿元,但因“小区使用维修资金须经业主总人数的2/3和专有部分占建筑物总面积的2/3同意”的规定和申报程序复杂限制,海口市每年使用维修基金不足300万元,大部分小区只能“望金兴叹”!目前,海口相当部分旧小区的公共设施设备已进入维修更新的高峰期,如无法动用专项维修基金,极易造成重大安全隐患。例如海口市青年路千家村小区因没有缴交维修基金,变压器长期超负荷运转,物业管理企业无法负担更换变压器所需的约40万元经费,今年6月7日变压器烧毁,导致该小区停电,4000居民受影响后经市政府冀市长特批专项经费解决该小区供电问题。又如,海口市海府一横路华宇大厦外墙老化,由于没有专项维修基金,房屋质量问题没有得到及时修复,2010年7月30日该大厦10楼外墙一块墙体脱落,造成1人死亡事故。

三、 意见和建议

(一)、建立重大物业管理纠纷的联席办公室会制度。一个小区就是一个小社会。物业管理纠纷往往涉及多个部门,单靠市住建局无法彻底解决问题。市政府曾在1999年11月已成立了“海口市住宅区物业管理工作协调领导小组”(海府办函【1999】74号),但由于种种原因一直未正常运作。建议恢复、调整、充实该小组,由分管副市长任组长,住建、规划、城管、物价、水电、环卫、公安、工商等部门领导为成员,负责协调解决物业管理中涉及面广的重大问题,领导小组在市住建局设立办公室,负责日常工作。相应地,在各区设立物业管理了领导小组,由分管区长任组长,区住建局、各有关职能部门和街道办领导成员,区住建局负责日常事务。

(二)、出台强化区、街道部门物业管理行政监管职能政策。积极推行社区物业管理机制,完善市、区、街道三级管理体制。物业管理与社区管理不可分割,离不开街道办事部门的监管。北京、天津、深圳市等大部分城市都设立市、区级物业管理办公室和区房产局负责协调处理相应的物业管理问题,规定由街道办事处负责组织召开业主大会和业主委员会备案,负责辖区物业管理纠纷处理。借鉴外地的经验,我市应当做好如下工作:一是加强区物业管理行政主管部门职能,恢复区房产局建制,解决区住房保障中心(原为区房产局)管物业管理名不正言不顺问题,或者增设区住建局物业管理科,健全区物业管理职能机构。二是加强区、街道的物业管理工作。加到办事处(乡镇政府)增设物业管理工作人员,设立人民调解和物业管理纠纷调解相结合的社区调解工作站,及时化解有关纠纷。三是继续将部分物业管理职能下放,如室内装饰装修管理及小区物业公司的日常监管工作等下放到基层。由市政府牵头进一步明确市、区两级物业管理职责权限(如划分好国家法规规定物业管理8项行政行为和20项行政处罚)。市住建局则把有限的精力集中到立法和市场监管上,改变以往想管管不透、管不好,小矛盾激化成大矛盾的局面。

(四)、加快立法步伐,建立相配套的物业管理规定体系,规范物业管理市场行为。在国家物业管理相关法律法规已出台的情况下,我们应做好以下立法工作:

1、《海南经济特区物业管理条例》已于去年修改颁布实施,但相应的配套实施细则或文件尚未出台,因此,要根据我省的实际,抓紧出台相应配套的实施细则或文件。我省物业管理的重点在我市,因此,我们要根据我市的实际,出台《海口市物业管理实施办法》,促进我市物业管理行业的发展。

2、出台相配套的规章或规范性文件,解决我市的实际问题。要做好《海南市物业管理实施办法》、《海口市商品房物业维修基金管理办法》、《海口市业主大会及业主委员会运作规则》及《海口市物业管理交接办法》等规章草案的起草修改工作,力争早日审议通过;如暂不能通过的,也可先以规范性文件的形式试行,待成熟后再呈报法规规章,逐步完善我市物业管理的法规体系。

(五)、规范开展建设单位在物业管理方面的行为,切实做好前期物业管理市场的指导监督工作。我市许多小区的矛盾都源自开发单位,如开发单位在售房时承诺不兑现、小区不按规划建设、公共设施设备不配套、部分房屋存在严重质量问题等等。因此,对开发单位行为进行规范,不能让本属于房地产开发的问题转嫁到物业管理中,要着重解决小区先天不足的问题。

1、加强对商品房建设项目的监管。严格监管商品房预收款的使用,确保不被挪用、他用。严肃查处开发商不按规划建设、公共设施设备不配套、部分房屋存在严重质量、不留足物业管理用房违规行为。

2、实行公开承诺制度。督促开发企业在售房时与业主签订《前期物业服务协议》、《维修基金缴交协议》和《临时业主公约》,让业主在购房时就了解到入住后物业管理的具体事项,包括前期物业管理中开发企业选聘的物业管理公司、服务内容、服务质量、收费标准,以及业主入住后必须遵守的有关规定,避免入住后由于事先没有约定而发生纠纷,开发单位未公开相应内容的,不予购房备案;承诺不兑现的,由开发单位承担违约责任。这样,既可消除开发企业为了促销,对物业管理作出不切实际承诺等等的不良现象,杜绝开发企业与业主的矛盾带到物业管理中来。

(六)、加大物业管理的市场整顿力度,淘汰劣质的物业管理企业,提高物业管理水平。

制定和细化物业管理服务标准,在市场机制尚未完善的状况下,将物业管理公司服务水平的劣质纳入资质管理的轨道。针对一些小区管理混乱,住户意见大的现象,抓好一批试点,进行大力整治,研究出台物业管理企业资质动态管理的办法。从物业管理市场准入制着手,逐步提高资质审查门槛,坚决取缔一批劣质的物业服务企业。通过抓的方法,解决群众反映的老大难问题,促进物业管理市场的规范。

(七)、进一步规范业主委员会的行为,提高业主委员会的运作水平。要针对我市的实际,制定业主委员会的工作规则,规范业主委员会选举行为,加强对业主委员会的管理,规范其运作,建立业主委员会的培训制度,业主委员会负责人要持证上岗。业主委员会招聘物业公司纳入统一管理,业主委员会的选举、重大问题的决策必须严格按规定进行,这样才能真正发挥业主委员会代表全体业主权益的作用。

(八)、理顺物业管理收费关系,特别是要协调水电部门做好抄表到户的工作。一是要落实国家、省《物业管理条例》有关规定,积极协调水电部门按法律规定实施直接抄表到户(实行水电部门向到最终用户收费),要督促水电部门重视此项工作,有所行动,逐步推进。帮助水电部门解决直接抄表到户所必须的资金和税费问题。二是目前暂时不能实行直接抄表到户的,可委托物业公司代收,但必须通过合同的形式明确双方的权利和义务,如代收的劳务费、用户不按时交纳水电费的处理办法等,应在合同中予以明确,不能让物业公司只承担义务,不拿报酬替水电部门收费,却又承担水电费亏损的风险,然后逐步解决老小区未抄表到户问题。三是目前应规定对新开发建设项目一律实行水电部门向到最终用户收费(水电抄表到户),从源头上堵断新问题产生。

(九)、加强物业管理法律宣传。提供必要的人力和经费,引导群众正确认识物业管理问题,依法维护自己的合法权益,新闻媒体要正面报导物业管理新闻,宣传物业管理正面形象,避免“轰动效应”和把物业公司说的一团“黑”的现象。

                                                                                                                                                                                       二O一二年四月四日

 


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