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发布时间:2013/10/21 发布者:海口市物业管理行业协会
物业管理公司管理不善能否被业主“炒鱿鱼”?

物业管理公司作为区分所有建筑物的管理服务人,自从1996午深圳某大厦的物业管理公司第一个被业主“炒鱿鱼”而更换之后,物业管理公司管理不善而被业主“炒鱿鱼”的情形已经是垒见不鲜的事了。按照建筑物区分所有权法,业主拥有选聘和解聘管理服务人即物业管理公司的权利。业主可以通过业主大会、业主委员会选聘和解聘物业管理公司,选聘物业管理公司则是通过物业管理服务合同来文现的。物业管理公司作为物业管理服务合同的平等民事主体的当事人,自然也有受聘和拒聘的权利。

1、“炒鱿鱼”应严格遵循合同法

“炒鱿鱼”的含义实际上就是由业主、业主委员会方面解除具与物业管理公司之间订立的物业管理服务合同。物业管理服务合同既然作为合同,那么,要单方面地行使解除合同的权利就并非是象有些业主所想象的那样简单地将物业管理公司赶出物业管理区域就了事,而是必须严格遵循《中华人民共和国合同法》有关解除合同的法律规定。

在合同法中规定了约定解除和法定解除两类情形,约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除。约定解除权的解除是当事人在合同中约定,在合同成立以后,全部履行之前,由当事人一方在某种解除合同的条件出现后所享有解除权,并可以通过行使合同的解除权而消灭合同关系。这里“在合同中约定”,既可以在订立合同时在合同中约定,也可以在订立合同以后另行约定。如果业主、业主委员会单方面要行使约定解除权,就必须以合同约定的合同解除条件出现为前提。协商解除是指合同双方当事人协商一致,都同意解除,而不是单方面行使解除权。

所谓法定解除是合同解除的条件由法律直接规定的合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条明础规定:“有下列情形之一的,。当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)第三人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”本条实际上规定了合同法定解除的五种情形。    

2、违反合同法,擅自炒鱿鱼要承担违约责任

根据合同法的有关规定,业主、业主委员会要单方面行使解除合同的合法权益,可以通过约定解除和法定解除两类情形进行。其中约定解除显然只有正确行使约定解除权的方式来解除物业管理服务合同,那么,就必须从合同的约定中具体找出可以解除物业管理服务合同的条件。由于每一份物业管理服务合同的内容都不可能是相同的,因此,就必须认真研究合同的各项条款,从中寻找出可以解除合同的约定条件,并且不要轻易行使约定解除权,否则,就可能要承担合同的违约责任。

在法定解除的五种情形中,比较适合业主、业主委员会单方面解除合同的条件是第四和第五种,即“有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及“法律规定的其他情形”。致使不能实现合同日的是指严重的违约后果,也就是说由于一方的根本违约的行为会严重损害另一方当事人的利益。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第五十四条明确规定:“物业管理公司违反本条例规定,有下列行为之一的,业主委员会有权予以制止并限期改正;逾期不改正的,业主委员会可以终止委托管四合同……(一)擅自扩大收费范围、提高收费标准的;  (二)改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途,或未按规定定期公布收支帐目的:(三)改变专用房屋的用途,未按规定使用灼;(四)管理制度不健全、管理混乱,造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善,经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的。”条例的这项规定中列举的四个方面的违法行为其实质就是“致使不能实现合同目的”,即不能实现物业管理服务合同的目的,也可以说为是物业管理公司“管理不善”。如何物业管理公司具有这四个方面的违法行为,且经业主、业主委员会业主限期改正之后,仍然逾期不改,那么,业主委员会就可以按照法定解除的形式解除物业管理服务合同。而在解除合同的同时,不仅不用承担合同违约责任,而且可以追究物业管理公司的合同违约责任。

当物业管理公司在物业管理活动中,并没有使可以解除物业管理服务合同的条件出现,也没有根本违约的行为会严重损害业主、业主委员会的利益,违约行为不是以致使不能实现合同目的,而只是属于一般的违约行为,那么,业主、业主委员会就不能单方面随意地解除物业管理服务合同,不能随意炒物业管理公司的“鱿鱼”。更不能将解除物业管理服务合同作为个别业主、住户发泄私愤的工具和手段。否则,就违反了合同法的法律规定,要依法承担合同的违约责任。

由于物业管理公司作为区分所有建筑物的管理服务人系现代家园之守护神,其素质之好坏,关系区分所有建筑物管理之良萎。业主、业主委员会与物业管理公司在物业管理活动中具有平等的民事主体的法律地位,是合同双方的当事人,建立持久、友好、共存、平等的良好关系,无论是对于业主、业主委员会,还是物业管理公司,以及维护区分所有建筑物的正常使用功能和价值,合理地使用区分所有建筑物和共用设施都具有积极而重要的作用。因此,物业管理公司要经常与业主、业主委员会进行良好的沟通,求得共同的情感交流,倡导优质满意的服务,积极帮助业主、住户排忧解难,多做合理地解释工作,尽可能地缩小双方的分歧和争议,相信当物业管理公司出现一些小的过失或差错时,也能得到业主、住户以及业主委员会的宽容和谅解,那么,自然也就不会发生业主、业主委员会要单方面炒物业管理公司鱿鱼的问题了。

 


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