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发布时间:2013/10/21 发布者:海口市物业管理行业协会
开发商能将“物业管理权”发包给物业管理公司承包吗?

1993年9月,海南省某新村住宅小区的建成,迁入320家业主、住户。1994年1月,该新村住宅小区房地产开发商与某物业管理公司签订了物业管理承包合同及补充协议,约定房地产开发商将该新村住宅小区的物业管理承包给物业管理公司,承包期10年,承包金按实际住房面积计算,每月每平方米一元;依据该承包合同约定l 994年5月,房地产开发商与物业管理公司签订了《住宅小区维修承包合同》。

物业管理公司向房地产开发商支付了合同履行保证金50万元。房地产开发商将6.1万平方米面积交付使用,并陆续向物业管理公司交付了物业管理用房和住宅小区的产权文件以及住宅小区的共用设施、设备。物业管理公司在实施物业管理行为期间,履行了物业管理服务,并向业主、住户收取了物业管理费、维修基金、水电费等物业管理的有关费用,但却没有按物业管理承包合同的约定向房地产开发商支付承包金。

房地产开发商多次向物业管理公司催讨承包金均无结果,房地产开发商认为有物业管理承包合同这把尚方宝剑在于,不怕你物业管理公司赖账,于是以物业管理公司违约向法院提起诉讼,诉称:物业管理公司从合同履行开始至1997年头欠物业管理承包金246万余元,严重违约,诉请法院判令解除合同,物业管理公司偿付拖欠的物业管理承包金,承担违约责任。

物业管理公司毫不示弱,同时提出反诉:房地户开发商无权发包物业管理权,原合同中关于承包金的约定违反了物业管理法规,属无效条款,不受法律保扩。房地产开发商没有按时按约定的面积交付房屋,造成物业管理公司少收管理费203万多元。物业管理公司反诉请求法院判令房地产开发商支付维修费及违约金30万元、赔偿物业管理公司损失203万多元。

一审法院经审理认为:房地产开发商和物业管理公司签订的物业管理承包合同及其补充协议,损害了住宅小区业主、住户的合法权益,应确认为无效合同。双方依据该合同取得的财物应相互返还,房地产开发商请求物业管理公司支付承包金及物业管理公司反诉请求房地产开发商赔偿损失均属无理要求。房地产开发商与物业管理公司因《住宅小区维修承包合同》产生的纠纷,与本案不属同一纠纷,不予合姘审理。一审法院于1997午8月判决:房地户开发商返还物业管理公司保证金50万元。物业管理公司将已收取的维修基金和共用设施、设备交付房地产开发商代管。其他诉讼及反诉请求均予以驳回。

一审判决后,物业管理公司不服,  以物业管理权已经由业主委员会与该公司另行签订物业管理合同,房地产开发商无代管权为由,提出上诉。

二审法院查明:该新村住宅小区合法成立的业主委员会已与物业管理公司另外签订了《住宅聘用管理合同》。法院认为:  物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权,因此谁可以行使该权利,应当由物的所有权(即业主)决定。根据建设部及海南省政府有关规章,房地产开发商只是该新利住宅小区的开发建设单位,其擅自将物业管理权“发包”,借机收取承包金,侵犯了业主的合法权益,应为无效合同。原审判决将物业管理权及维修金交房地产开发商代管,  没有法律依据,应予撤销。现业主委员会已经成立,业主委员会与物业管理公司签订了《住宅聘用管理合同》,这是业主行使权利的行为,物业管理公司据此提出上诉有理,应予支持。二审法院依法部分改判:房地产开发商返还物业管理公司保证金,双方其他诉讼及反诉请求均予以驳回。

本案也被媒体称为“海南物业管理第一案”而广泛报道。—:审法院的判决是公平、公正和合理的。某些房地产开发商将物业管理作为一种牟取暴利的途径,将物业管理权承包给物业管理公司来取得所谓的“承包金”,物业管理公司往往为追求高额利润来完成“承包金”任务,不惜牺牲全体业主,合法权益,乱收费,这些行为显然都直接侵害了全体业主的合法权益,也违背了物业管理法律、法规的规定,应该给予制止。

 


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