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发布时间:2013/10/21 发布者:海口市物业管理行业协会
业主能擅自改变物业用途吗?

 案一:居住在某小区的业主林某,因在他处另购新房,遂欲在现住房处开办一家广告公司。就在他火热朝天地搬家和再装修时,周围的邻居们却纷纷提出异议:“这是一幢住宅楼,你怎么开起公司宋了,也不征求我们的意见”林某却满不在乎地说:“这是我个人的产权房,我想怎么用就怎么用,你们管得着吗?

案二:住在某一新建小区一楼的居民张某,这两年一直摆地摊做小生意,因生意不错,就打了一个报告给街道和物业管理公司,要求将其住宅前部改为市店。当他人出来阻』:时,他说:这房子已经办好公房出售手续了,我有权处置自己的房子。

案三:在某住宅大厦内,刘先生的公司购买了两套相连的住宅,于是擅口将两套住宅的隔墙拆除,户门拓宽变更为两扇对开的玻璃不锈钢大门,堂而璜之地在住宅大厦内开办公司进行经营活动。周围业主纷纷向物业管理公司投诉,物业管理公司在劝阻无效的情况下,向法院提起诉讼,法院判决业主刘先生及其公司擅自变更住宅大厦的使用用途属于违法行为,责令刘先生及其公司立即恢复住宅大厦的使用用途,恢复户门原有结构。

生活中,像林某、张某、刘先生的公司那样,业主擅自改变物业用途的现象并不少见。一方面由于有关执法部门的工作还不到位,另一方面也由于人们还普遍缺乏这方面的法律意识,许多擅自改变物业用途的业主在遭到邻居或物业管理公司劝阻时,还振振有词地指责邻居或物业管理公司侵犯自己的合法权利。

擅自改变物业用途是业主合法的权利吗?答案是否定的。无沦是商品房还是“微利房”、“福利房”,或者是“经济适用房”,个人或公司拥有物业所有权后,当然有权在法律许可的范围内自由地处分自己的物业。但是,业主在行:使这一权利时,还必须受到法律的约束。比如业主在行使权利、享受利益的过程中,侵犯了他人的合法权益或社会社区的公共利益,则这种权利就不受法律的保护了。根据建筑物区分所有权理论,业主依法享有建筑物专有部分所有权的占有、使用、收益、处分、相邻权的各项权利,并排除他人的非法干涉。同时,业主必须承担履行相应的法定义务,即:  1.按照本来用途和使用目的使用;专有部分的义:2.维护建筑物安全和外观美观的义务;3,独立承担其专有部分的维修责任及费用的义务;4.不得随意变更通过专有部分的水管、电线、电话线、煤气等维持建筑物正常使用的各种管线的义务;5.尊重维护环境卫生和安宁以及所在地的善良风俗习惯的义务;6.相互容忍的义务。从这些法定义务可见业主擅自改变物业的用途不仅不是业主的合法权利,而恰恰相反是没有履行法定义务中:“按照本来用途和使用目的便用专有部分的义务”,没有履行法定义务,自然就可能被追究法律责任。

目前,尽管《中华人民共和国物权法》仍然在起草和审议之中,建筑物区分 所有权的法律制度没有完全建立,但事实上针对这种行为在物业管理的法律、法规中早就有规定。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第三十八条规定:“业主,承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定:()未经市政府有关部门批准,不得改变房屋结构、外貌和用途”。《广东省物业管理条例》第二十三条也明确规定:业主、使用人在使用房屋中不得有“损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途”的行为。不得擅自改变物业使用用途的规定在各地的物业管理地方性法规中都有类似的规定。由此可见,从法律规定上对业主改变物业使用用途的行为是有着严格的程序制约的,禁止业主擅自改变物业用途。特殊情况下必须要改变必须到政府有关主管部门办理于续,而且一般只有非新建或封闭小区内的物业房屋的底层,在征得其他相邻各方及业主委员会的同意并且经过房产行政管理部门审批后,才可改变其使用性质。之所以作出如此严格的制约,是因为物业的专有部分即套内空间是完全属于业主个人的,但共用部分套外的空间是该业主与其他业主、使用人共有或共用的,权利主体是多元的。大家都是业主时,彼此之间对共用设施、设备的使用上有一种均衡的默契,而一旦其中某些业主擅自改变了物业使用用途,也就破坏了这种默契。从法律上讲,也就侵犯共有他方的权利。比如说,因为你将住宅用房变成仓库,而使房屋承重大大增加:再比如,冈为你将住宅改为办公用房,每天大量客流上门,使用电梯频率大大增加,使损耗发生率上升。正因为这些设施、设备属于业主、使用人共有或共用,而你的行为就是在未征得其他权利人同意的情况下,擅自处分共有、共用物,属于法律上的侵权行为。另外,由于擅自改变物业使用用途特别是在住宅区开办公司、企业等营利性组织后,由此而产生的安全、噪音、排水、环境卫生、通风等问题,也是产生相邻纠纷的起因。

针对个别业主擅自改变物业使用用途的情形,法律、法规保护受害相邻方的合法权利。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第五十六条规定:“业主委员会、业主、非业主使用人或其他单位、个人违反本条例规定,按照下列规定予以处罚:……()违反本条例第三十八条规定的,市、区住宅主管部门应当责令限期改正,恢复原状,可以并处一千元以上五千元以下的罚款”。如果擅自改变物业使用用途,影响到周围邻居正常的生活而又交涉无效,被侵权方可以向房地产行政管理部门请求对擅自改变物业使用用途进行行政处罚,也可以依法直接提起诉讼或仲裁。

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