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发布时间:2013/10/30 发布者:南都记者 韩晶元
不提供物业用房 处10万元以上罚款

碧翠华庭小区之所以会面临现在的尴尬情况,相关法规不完善是重要原因之一。如果开发商能够在1、2期就将物业用房纳入考虑,也就不会出现现在的僵局了。

 

而近期中山市公布征求意见的《中山市物业管理实施细则(草案)》(以下简称《草案》)中,对包括物业用房在内的诸多物业常见纠纷做出了详细的规定。这份近两万八千字的草案内容,比1999年起实施的现行《中山市物业管理实施细则》增加了3倍有余,新增、细化部分大多针对近年来物管领域内的常见“顽疾”,如物管区域不明、新旧物管交接矛盾等,都做出了明确规定,并明确了违反相关规定所受处罚,可操作性更强。但广东林氏律师事务所律师林叔权认为,《细则》在保护业主自治权力、明晰配套建筑登记责任等方面仍有可改进之处。

 

案例解读

 

1物管区域千分之二配备服务用房

 

案例:碧翠华庭架空层要建物业办公室遭到业主反对

 

解读:《草案》中规定了建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例,在物业管理区域内配置物业服务用房,最低不得少于50平方米,最高不超过300平方米,其中业主委员会办公用房最低不得少于10平方米。要求物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电使用功能,且物业服务用房的所有权依法属于全体业主,专用于物业管理服务工作,不得挪作他用。公共门厅、过道、地下室、架空层等都不能作为物业服务用房。

 

按照《草案》内容,建设单位要在规划设计时就标明物业服务用房的面积和位置,政府部门也要按《草案》相关内容审批。建设单位未按规定提供物业服务用房的,由市住房和城乡建设局责令限期提供;逾期不提供的,责令向业主大会交纳相应价款,用于解决物业服务用房,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

 

如果按照《草案》要求,碧翠华庭架空层并不能作为物业用房,开发商得再找地方了。

 

2旧物管拒绝退场 最高可罚10万元

 

案例:西区蓝波湾小区在2012年不满旧物管,自行选聘了新物管。但旧物管华策物业却以“业主大会的程序不合法规”为由,坚持“继续服务”小区,不肯撤场。导致“一个小区、两家物业公司服务”的状况持续近半年,后在市住建局等政府部门的干预下,华策物业同意撤出。

 

解读:在现行物管实施细则中,对新旧物管的移交仅要求“辞退行为必须按照合同及有关规定进行并办理移交手续”。《细则》草案中则明确规定了,业主大会决定选聘新的物业服务企业,且业主委员会已与新的物业服务企业签订物业服务合同的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日或者业主委员会通知退场之日起15日内退出物业管理区域,并依法将属于业主大会、业主委员会所有的财物、文件资料、印章等移交业主委员会。原物业服务企业已预收业主物业服务费的,应依法退还多收的物业服务费。

 

为了防止旧物业移交材料、设备不清,《细则》草案中详细列出原物业服务企业应当移交的财物、文件资料,包括物业服务用房、业主共有的场地和设施设备、物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料等。超出规定时间仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

 

3物管区域要划定并备案、公示、写入合同

 

案例:A小区商铺外有停车区域,原本是全小区车主共同停车用,却被商铺业主安装上了地锁,声称为自己所有。

 

解读:相较现行的《中山市物业管理实施细则》,《细则》中首次提出明确物业管理区域,要求建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府,应当确定物业管理区域,并将向市住房和城乡建设局办理备案。新建物业出售时,建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。业内人士表示,物业管理区域不明——— 例如商铺前空地由谁管理———是易引起物业纠纷的因素之一,如果能按照草案中要求备案、公示,将大大减少相关争议。《细则》还要求建设单位把已备案的物管区域在商品房买卖合同中明示。这意味着消费者在购房时可详细了解物管区域的范围和内容,比如业主共有道路、绿地、公共场所及共用设施设备等的位置、面积,明确自己权益,遇到开发商或物业擅自更改公用设施设备时也有据可查。

 

《细则》中还规定,如建设单位擅自处分属于业主所有的物业共用部位、共用设施设备的,由市住房和城乡建设局处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

 

关键词解读

 

物业管理

 

法条:第二条 本细则适用于本市行政区域内物业管理活动和对物业管理活动的指导、监督和管理。

 

解析:物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业服务企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一,业主还可以根据实际情况决定采用其他方式,比如自我管理,或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。《物权法》第八十一条明确规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。因此业主作为房屋产权的所有者,具有可以选择管理企业和不选择管理企业的权利。上述法条将物业管理限制为业主通过选聘物业服务企业一种方式,实质上限制了业主自治权利。

 

筹备组业主代表资格

 

法条:第二十一条 筹备组业主代表应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

 

(一)具有完全民事行为能力;

 

(二)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;

 

(三)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;

 

(四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动的行为;

 

(五)不存在违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用的行为。

 

解析:在目前开发商及物业公司普遍存在侵害业主权益的情况下,不交管理费成为业主维权的自我救济的手段。应区别对待物业公司过错和业主过错两种情况。该法条过于笼统,不利于业主行使自治权利。

 

而且,不交物业费,仅属于所欠物业公司的债权,而业主的自治权属于物权,属于两个法律关系,两者不应相提并论。业主通过参与筹备活动的方式积极行使《物权法》赋予的自治权,在其不违法的前提下,不应被轻易剥夺。

 

业主大会和业委会

 

不得从事经营活动

 

法条:第四十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会依法选举产生。业主委员会对全体业主负责,接受业主监督,业主委员会不得从事经营活动。

 

第五十条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。

 

业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动,不得组织、参与任何经营性活动。

 

解析:在业主实行自我管理的情况下,业主大会或者业委会将无可避免地对物业管理区域内的物业管理用房、车位等公共配套设施进行经营性管理,以补贴业主委员会的活动经费和物业管理费用。上述法条禁止业主大会、业主委员会从事任何经营性活动,不仅不符合现实,也限制了业主充分行使自治权。只要在不违反业主共同利益的情况下,业主委员会完全可以根据业主大会决议或《管理规约》的规定在物业管理区域内对共用设施设备和场地进行经营性管理。

 

物业服务用房等配套建筑的权属登记

 

法条:第七十一条 物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑,由建设单位负责申请房屋权属登记。房屋登记机构应当在房地产登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载。业主有权查询。

 

解析:因物业管理用房等配套设施权属登记不明而导致建设单位和业主对簿公堂的事情屡见不鲜。上述规定仅规定由建设单位负责申请权属登记,既没有规定建设单位不履行登记义务的法律责任,也没有规定业主的救济方式。在建设单位拒绝申请权属登记的情况下,业主将置于非常被动地位,既不能追究建设单位的责任又不能自行申请权属登记。关于物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑权属登记问题应进一步细化相关规定。

 

 


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