发文时间:2014/10/11　　琼价费管〔2014〕474号

各市县物价局、住房保障和房产管理局，洋浦经济发展局、建设局：

为进一步完善我省物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《海南经济特区物业管理条例》等有关法律法规，结合我省实际，省物价局、省住建厅对《海南省物业服务收费管理办法》进行修订，现印发给你们，请认真贯彻执行。

海南省物价局     海南省住房和城乡建设厅

2014年10月11日

（此件主动公开）

海南省物业服务收费管理办法

一、总  则

第一条  为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《海南经济特区物业管理条例》以及国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规和规章，结合本省实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本省范围内物业服务收费行为。

第三条  本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或使用人所收取的费用。

第四条  物业服务收费应当遵循合理、公开、诚信以及费用与服务质量等级相适应的原则。

第五条 省人民政府价格主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。

县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

二、物业服务收费管理

第六条  物业服务收费根据不同的物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅物业服务收费实行政府指导价。

其他物业的物业服务收费实行市场调节价。其他物业是指办公、生产、商业用房等非居住类物业，各类别墅（含拼连式、联排式别墅）、经营性公寓（含产权式酒店、酒店式公寓）等住宅物业，国家和省级保护区、风景区、旅游度假区内的住宅物业。

第七条  普通住宅物业服务收费政府指导价，由省价格主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门根据普通住宅物业类型、服务内容及服务成本等情况，制定与物业服务等级相应的物业服务收费基准价及浮动幅度，并每三年向社会公布一次。

基准价根据物业服务的社会平均成本、居民消费价格指数和社会承受能力等因素适时调整。制定或调整物业服务收费政府指导价应当实行成本监审和价格听证。

第八条  普通住宅物业服务收费，由业主委员会根据业主大会决定或由业主共同决定，与物业服务企业参照《海南省普通住宅物业服务等级参考标准》选择物业服务等级，对照《海南省普通住宅物业服务收费政府指导价标准》规定的相应等级基准价和浮动幅度，商定具体收费标准。

第九条  普通住宅前期物业服务项目招标前，市、县物业主管部门会同价格主管部门应当根据前期物业服务招标文件，结合物业区域环境及成本价格等因素进行服务等级评审，招标单位按服务等级评审结果确定前期物业服务项目投标竞价范围，原则上确定的物业服务收费标准不得超过相应等级政府指导价的基准价。

物业小区前期物业服务收费标准确需突破政府指导价标准的，由当地物价部门会同物业主管部门经成本监审、组织论证后，按优质优价原则核定。具体实施办法由当地人民政府价格主管部门会同物业主管部门制定。

第十条  普通住宅物业服务收费实行备案制度。物业服务企业应当自签订物业服务合同（或前期物业服务合同）之日起30日内，提供相关材料报所在地价格主管部门备案。具体备案实施办法由省人民政府价格主管部门另行规定。

价格主管部门对物业服务收费标准予以备案的，以书面形式告知物业服务企业。物业服务企业应当将备案信息在物业管理区域内的显著位置公示。

物业服务企业、物业管理区域、物业服务项目和收费标准等发生变更时，应当重新办理备案手续。

第十一条  物业服务收费，应当签订物业服务合同，合同应载明服务内容、收费项目和收费标准等事项。新建小区物业服务项目及物业服务收费标准应载入前期物业服务合同及房屋买卖合同。

第十二条  物业服务收费按法定产权建筑面积计收，可以按月、年收取。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中建筑面积为准。

第十三条  业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业产权或者租赁权发生转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十四条  物业管理区域尚未出售或已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位按照物业管理区域同类物业的标准全额交纳。

第十五条  物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

三、物业服务收费方式

第十六条  业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业服务费用。

第十七条  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

第十八条  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务企业应　　当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度决算情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

物业服务收费采用酬金制方式的，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构，对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十九条  物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常管理和维修养护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护（不含水、电）费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业服务企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

四、其他管理

第二十条  物业管理区域共用部位、共用设施设备使用的水、电等费用应单独安装计量器具，据实分摊。具体分摊办法由省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门制定。

第二十一条  物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当抄表到户，并向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托人收取手续费。

第二十二条  经业主共同决定，物业服务企业利用物业共用部位、场所、设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续，经营收入扣除物业服务企业经营成本、相关税费后，其收益分配按合同约定执行，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十三条  业主对其物业进行室内装饰装修的，应当与物业服务企业签订装饰装修服务协议书。

装饰装修服务协议书应当载明装饰装修中的注意事项、禁止行为、双方法律责任、装饰装修垃圾清运及费用和装饰装修违约金收取方式等内容。

业主应当自觉遵守装饰装修相关管理规定，物业服务企业应当对装饰装修施工进行指导和现场监督。

第二十四条 住宅物业区域内车辆停放服务收费实行政府指导价，具体收费方式和收费标准按照本省有关规定执行。

第二十五条  物业服务企业接受业主委托提供物业服务合同约定以外的特约服务收费实行市场调节价。

五、监督管理

第二十六条  业主、物业使用人与物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，由业主委员会负责调解，或由物业所在地价格主管部门、物业主管部门进行调解。价格主管部门和物业主管部门对服务和收费投诉应当及时处理，并将处理意见回复投诉人。

第二十七条 物业服务企业应当遵守国家的价格法律、法规和规定，建立健全内部价格管理制度，加强业务培训，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十八条  物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第二十九条 各级价格主管部门和物业主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督，依法查处物业服务企业违法违规行为。

六、附  则

第三十条 本办法由海南省物价局会同海南省住房和城乡建设厅负责解释。

第三十一条 本办法自公布之日起施行。原海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅《关于印发<海南省物业服务收费管理办法>的通知》（琼价费管〔2011〕154号）文同时废止。