琼价费管〔2014〕321号

各市县物价局，洋浦经济发展局：

根据《海南经济特区物业管理条例》和《海南省物业服务收费管理办法》等有关规定，为进一步完善物业服务收费备案管理，保障业主和物业服务企业的合法权益，经研究，现就加强普通住宅物业服务收费备案及监管工作有关事项通知如下：

一、备案范围

普通住宅物业服务收费应当备案，其范围按省物价局、省住房和城乡建设厅《关于明确普通住宅物业和其他物业收费管理的通知》（琼价费管〔2013〕198号）规定执行。

二、备案时限及提交材料

物业服务企业应当自签订或变更物业服务合同（或前期物业服务合同）之日起30日内，提供相关材料报所在地价格主管部门备案。

（一）物业服务收费备案申请函（见附件1），物业服务收费备案登记表（见附件2）一式四份；

（二）企业合法的经营证照（物业服务企业资质证书、税务登记证、企业法人营业执照、组织机构代码证、企业法人身份证）复印件；

（三）物业服务合同（或前期物业服务合同）复印件；

（四）已成立业主委员会的应当提交批准成立业主委员会的备案文件；

（五）新建物业小区，应当提供房屋买卖合同范本。

（六）法律法规规定的其他相关材料。

三、备案审查

普通住宅物业服务收费备案审查是形式审查，价格主管应当审查物业服务企业提供的备案材料是否齐全，备案材料的真实性、合法性、有效性由物业服务企业负责。价格主管部门对物业服务收费标准予以备案（或不予备案）的，应当以书面形式告知物业服务企业（见附件3）。

（一）前期物业服务收费备案

1.新建住宅小区的备案。一要查看物业服务企业资质、经营证照是否齐全；二要查看前期物业服务合同约定的服务等级及收费标准与房屋买卖合同约定的物业服务收费标准是否一致，且未超过相应等级的政府指导价基准价。符合规定要求的，予以备案。

2.申请备案的收费标准与前期物业服务合同约定的收费标准不一致的备案，区分以下两种情况审查：

（1）申请备案收费标准高于前期物业服务合同标准的，查看是否履行法定程序、经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。符合规定要求的，予以备案；否则按合同约定标准予以备案。

（2）申请备案收费标准低于前期物业服务合同标准的，若业主、物业服务企业均无异议，按照申请标准予以备案。

3.无前期物业服务合同，或前期物业服务合同未约定物业服务收费项目及收费标准的，按以下两种情况处理：

（1）已经备案且未到期的，若物业服务企业、业主均无异议，则按照备案的收费标准执行；若调整收费标准的，查看是否经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。符合规定要求的，予以备案。

（2）未备案的，如申请备案，则查看其物业服务收费标准是否经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。符合规定要求的，予以备案。

（二）成立业主委员会的普通住宅物业服务收费备案

按照物业服务合同约定的收费标准予以备案。

（三）由业主共同决定的普通住宅物业服务收费备案

按照业主共同决定的收费标准予以备案。

四、以下情形不予备案

（一）新建住宅小区前期物业服务合同约定的物业服务收费收费标准与房屋买卖合同约定的物业服务收费收费标准不一致的；

（二）无物业服务合同（前期物业服务合同），或物业服务合同（前期物业服务合同）未约定物业服务收费标准且未经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意的；

（三）未经法定程序，调高物业服务收费标准的；

（四）前期物业服务收费标准高于相应服务等级政府指导价基准价的；

（五）其他不符合法律法规规章规定的情形。

以上情形经整改符合规定要求的，予以备案。

五、物业服务企业、物业管理区域、物业服务项目和收费标准等发生变更时，应当重新办理备案登记手续。

六、物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

七、业主、物业服务企业、建设单位等对物业服务合同（或前期物业服务合同）有异议的，相关利益方可向物业管理主管部门或工商行政管理部门申请调解，也可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

八、加强日常监管和价格违法处罚力度。市县价格主管部门要开展辖区内物业小区日常巡查工作，指导普通住宅小区依法定价，加大对下列违法行为的检查和处罚力度：

1.未在物业管理区域内的显著位置公示物业服务内容、收费项目及收费标准的；

2.普通住宅物业服务未按规定申请收费备案的；

3.普通住宅前期物业服务收费标准高于相应指导价基准价的；

4.擅自提高收费标准或增加收费项目的。

九、本通知自发文之日起施行。原有关备案规定与本通知不一致的，以本通知规定为准。