设为首页 | 加入收藏


发布时间:2016/10/9 发布者:海口市物业管理行业协会
《2016海口市物业服务技术标准》-试行

 

海口市住宅物业管理服务技术标准

(试行)

编制单位:海口市物业管理行业协会

0一六年九月

目录

前言……2

1.0 总则…2

2.0术语……………3

3.0海口市住宅物业管理服务一级技术标准………………4

4.0海口市住宅物业管理服务二级技术标准………………16

5.0海口市住宅物业管理服务三级技术标准………………29

6.0海口市住宅物业管理服务四级技术标准………………42

7.0海口市住宅物业管理服务五级技术标准………………56

附件条文解释  …………88

 

 

海口市住宅物业管理服务技术标准

                                  前言

    本标准为推荐性标准。

    本标准通过细化物业服务事项,服务深度、频次结果进行定量描述,将技术标准由低到高划分为5个等级,满足不同层次物业服务的需要,构成物业服务标准体系,为构建科学合理、专业公平、质价相符的物业管理价格体系奠定基础,促进业主和物业企业间和谐互信关系的建立。

    本标准由海口市住房和城乡建设局负责组织实施和管理,由海口市物业管理行业协会负责解释工作。请各单位在执行标准过程中总结经验,积累相关资料,并请将意见和资料寄送至海口市物业管理行业协会,以便对本标准进行修订。

 

 主编单位:海口市物业管理行业协会 

 

1.0总则

1.1为规范物业服务行为,保障物业服务水平,实现物业管理的标准化、专业化、精细化,结合本市行业情况,制定本标准。

1.2本市行政区域内住宅项目,业主自行或者通过他人对物业共用部分的维修养护、管理,适用本标准。

1.3本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作,不包括需要使用专项维修资金的更新、改造工作。

1.4本标准涉及的装饰装修管理、停车管理不属于物业服务内容,但与物业共用部分的日常管理关系密切,因此作为附则列入本标准。

1.5本标准除一级技术标准外,每一级技术标准高于并包含低一级的技术标准。

2.0术语

2.1物业服务

    是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

2.2业主 

     是指房屋所有权人。 

2.3使用人

     是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

2.4物业服务合同

    是指业主与建设单位或全体业主与其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务,明确双方权利与义务关系的约定。

2.5物业共用部分

    是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。共用部位是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定,由单幢物业内业主共有的部位,一般包括:基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定,由业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

2.6管理规约 

    是指对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

2.7 急修:对严重影响小区正常生活秩序的设施设备故障进行及时的处理和修复。

2.8 责任性投诉:因物业公司未能履行物业服务合同中约定的责任、小区正常生活秩序受到影响而引起的业(用)户投诉。

2.9非责任性投诉:非物业公司在物业服务合同中约定履行的责任范围、但小区正常生活秩序受到影响而引起的业(用)户投诉。

2.10 征询面:物业公司向业主征询意见人数的数量指标。

2.11物业管理服务不满意率:业(用)户对物业公司服务态度和服务质量持不满意和很不满意态度的人数占征询人数的比例。

2.12物业管理服务报告会议:物业公司向业主委员会或开发建设单位报告工作情况、听取意见和建议的会议。

2.13公共秩序维护管理:协助政府执法部门对小区公共秩序进行管理。

3.0海口市住宅物业管理服务一级技术标准

3.1基本要求

3.1.1物业服务场所

3.1.1.1物业管理区域内,设置专用办公场所,有固定的通讯联络方式。

3.1.1.2在物业服务场所悬挂或张贴物业企业证书或复印件、项目负责人照片,公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3.1.1.3周一至周五每日不低于7小时提供业务接待;其他时间设置值班人员,负责项目运行,及时处理各种临时或突发事件。 

3.1.1.4设置专用区域,配置相关设备,为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。

3.1.2服务人员 

3.1.2.1每个物业管理区域应当配备项目负责人,房屋建筑结构安全员和设备设施管理员;项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验,为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

3.1.2.2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。

3.1.2.3服务人员佩戴标志,仪表整洁,行为规范,用语文明。

3.1.3制度

   建立健全各项管理制度,公共突发性事件(如:消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等)的处理机制和应急预案,各岗位工作标准和培训、考核办法。服务工作记录。

3.1.4建立企业内部培训体系,定期组织从业人员培训、考核。

3.1.5配备档案管理人员。建立物业管理档案,归档及时、完整,便于查询。

3.1.6标志

     设置物业管理标志,定期巡视检查并做好记录,包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。 

3.1.7客户服务

3.1.7.1在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场;由专业单位负责的,发现问题应及时告知相关单位;业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。有报修、维修、处理记录。

3.1.7.2涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张 贴通知,履行告知义务。

3.1.7.3配合相关部门进行公益性宣传。

3.1.7.4做好安全生产管理;重要节假日前安排安全检查。

3.1.7.5对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约(临时管理规约)的行为,应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

3.1.7.6按照规范要求,每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况。

3.1.7.7按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

3.1.8专项服务委托管理

3.1.8.1依据相关规定,签订规范的委托服务合同,明确各方权利义务。

3.1.8.2专项服务企业应具备相应资质;操作人员持有相应的职业资格证书。

3.1.8.3专项服务企业人员佩戴标志,仪表整洁,行为规范,用语文明。

3.1.8.4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

3.1.9规范服务

  签订并履行《前期物业服务合同》、《物业服务合同》;《物业服务质量标准》;《物业服务程序文件》;《物业服务作业指导书》。

  执行《临时管理规约》、《管理规约》。

3.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

3.2.1基本要求

3.2.1.1建立房屋及共用设施设备档案,有运行、检查、维修养护记录。

3.2.1.2按照相关规定,及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

3.2.1.3每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

3.2.1.4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

3.2.1.5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

3.2.1.6在发生雷暴、强降水、台风等极端天气前后,要组织专项检查并做好记录。

3.2.1.7设备机房

 1)每日巡视1次、每月清洁1次,机房内不得堆积杂物。

 2)按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

 3)在明显易取位置配备消防灭火器材,并定期检查器材完好情况。

 4)设施设备标志、标牌齐全。

  5)在显著位置张贴或悬挂相关制度、责任人照片及证书。

3.2.2共用部位

3.2.2.1房屋结构

  1)根据房屋使用时间和设计年限,定期检查房屋共用部位的使用状况。

  2)每季度检查1次梁、板、柱等结构构件,做好记录。

  3)对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务,对拒不改正的,要报告行政主管部门,同时告知全体业主。

3.2.2.2建筑部件

  1)每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

  2)每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

  3)每年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

  4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管,按照责任范围进行维修养护,做好记录;降雨后及时排除积水。

 3.2.2.3附属构筑物

  1)每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

  2)每年检查1次雨污水管井,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

 3)每季度巡查1次大门、围墙,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

  4)每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

  5)每年检测1次防雷装置,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

3.2.3空调系统

3.2.3.1进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护,做好记录。

3.2.3.2定期检验压力容器及仪表。

3.2.3.3每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

3.2.4二次供水设备

3.2.4.1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

3.2.4.2二次供水设施按要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。

3.2.4.3每日巡视1次水箱间、水泵房,做好巡视记录。

3.2.4.4有备用水泵的供水系统,要定期切换运行。

3.2.4.5每季度对水泵润滑情况进行检查,视情况补充或更换润滑剂;每年对水泵进行1次整体养护。

3.2.4.6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

3.2.4.7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管,溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

3.2.5排水系统

3.2.5.1按照水务部门的要求取得排水许可证。

3.2.5.2排水设施

  每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。

3.2.5.3污水泵

每日巡视1次,每年养护2次。

3.2.5.4化粪池

 定期检查化粪池,及时安排清掏。

3.2.6照明和电气设备

3.2.6.1室内照明

 每周巡检1次,一般故障即时修复,其他复杂故障1周内修复。

3.2.6.2室外照明

2周巡检1次,一般故障1周内修复,其他复杂故障2周内修复。

3.2.6.3应急照明

  每周巡检1次,故障即时修复。

3.2.6.4高压柜及高压线路

每班巡检1次高压柜,做好记录;定期检测设备和线路。

3.2.6.5干式变压器

  每日巡检1次,做好记录。 

3.2.6.6油浸变压器

  每日巡检1次,做好记录。

3.2.6.7低压柜

 每班巡检1次,有记录;每半年养护1次;每年检查1次电气安全。

3.2.6.8低压配电箱和低压线路

每季度巡检1次;每年养护1次。做好记录。

3.2.6.9电动机

 每班巡检1次运行中的电动机,做好记录。

3.2.6.10控制柜

 每季度巡检1次;每年养护1次;做好记录。

3.2.6.11发电机

  每季度试运行1次,做好记录。

3.2.6.12电气检测

31次预防性试验;每年检测2次高压个人防护用品。

3.2.6.13变配电室

有人值守;设备附件及工具、个人防护用品完好;防小动物措施完备;

3.2.7安全防范系统

3.2.7.1报警控制管理主机

  每日巡查1次,每月清洁1次设备表面,每年设备内部除尘1次。

3.2.7.2对讲门口机

每季度检查1次按键、显示屏等,表面清洁1次,每年内部除尘1次。

3.2.7.3网络控制箱

每年检查1次外观、接线,表面清洁1次,内部除尘1次。

3.2.7.4红外对射探测器

 每年检查1次防水、探测范围、接线等,表面清洁2次,内部除尘1次。

3.2.7.5图像采集设备

  每周检查1次监视画面、录像功能,每月表面清洁1次,每年内部除尘1次。

3.2.7.6摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等,镜头表面清洁1次,每年防护罩内部除尘1次。

3.2.7.7解码器

每年检查1次防雨罩、接线等,表面清洁1次,内部除尘1次。

3.2.7.8云台

  每年检查1次运转、接线,表面清洁1次,转动部位上润滑油1次。

3.2.7.9巡更点

每半年检查1次外观、存储记录,表面清洁1次。

3.2.7.10读卡器

 每季度检查键盘、防水,表面清洁1次。

3.2.7.11电磁锁门锁

  每季度检查1次吸力、外观、接线。

3.2.7.12出门按钮

  每季度检查1次开锁功能、接线。

3.2.8电梯

3.2.8.1无人值守电梯,主梯24小时不间断运行;有人值守电梯6002400不间断运行,000600呼叫运行;电梯司机夜间值班,在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

3.2.8.2设有高峰梯的,在高峰期与主梯同时运行。

3.2.8.3发生电梯困人或其它重大事件时,应迅速启用紧急救援预案,组织救助,物业管理人 员须在15分钟内到现场,专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

3.2.8.415日进行1次日常维修养护工作。

3.2.8.5设电梯安全员,负责电梯运行的日常巡视,做好电梯日常使用状况记录,落实电梯定期检验计划。

3.2.8.6定期检查紧急报警装置。

3.2.8.7定期年检并取得合格证。

3.2.8.8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。

3.2.9水景

3.2.9.1启用前进行防渗漏检查。

3.2.9.2使用中每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。

3.2.9.3设置必要的安全警示标志。

3.2.9.4水质符合卫生要求。

3.3消防安全防范

3.3.1基本要求

3.3.1.1落实消防安全责任制,明确逐级和岗位消防安全职责;

3.3.1.2成立义务消防队,每年进行1次消防演练,相关人员掌握消防基本知识和技能。

3.3.1.3发生火情及时报警,并采取必要处理措施,协助配合消防人员的工作。

3.1.3.4消防控制室设专业人员24小时值守,处理各类报警信息。

3.1.3.5每日防火巡查1次;每季度专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。 

3.3.1.6每年对员工进行1次消防安全宣传教育。

3.3.2消防设施设备维修养护

3.3.2.1火灾自动报警系统

1)报警控制主机、联动台每日巡查设备运行情况,24小时连续正常运行。每月清洁1次机柜表面,每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

 2)模块、探测器、手报

  每年巡查1次模块、探测器、手报;每2年表面清洁1次;探测器投入运行2年后,每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

 3)备用电源

  每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

3.3.2.2消防广播系统

  每月机柜表面清洁1次,每年机柜内部除尘1次,设备表面清洁1次;每2年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

3.3.2.3防排烟系统

  每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

3.3.2.4防火分隔系统

 每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次;电控箱表面清洁,内部除尘1次;每年防火门附件检查1次,每年门的转动部位上润滑油1次。

3.3.2.5水灭火系统

 每年养护1次室外消火栓,养护1次室内消火栓,设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每季度润滑检查1次,每年整体养护1次。

3.3.2.6灭火器

  每年进行1次功能性检查。

3.4绿化养护

3.4.1基本要求

3.4.1.1绿地

裸地率不超过20%

3.4.1.2乔木

  植株保存率在80%以上,每年成活率80%以上。

3.4.1.3灌木

植株保存率在80%以上,每年成活率80%以上。

3.4.1.4绿篱和色块

  植株保存率在80%以上,每年成活率在80%以上。

3.4.1.5地被和花坛植物

 地被植物覆盖率在70%以上,花坛植物死亡率不超过20%

3.4.1.6草坪

确保基本成活,草坪覆盖率在75%以上。

3.4.2绿化养护

3.4.2.1灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉,不出现严重旱涝现象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水3次。

3.4.2.2施肥

 根据植物生长情况施肥,一般乔木每3-4年施肥1次;灌木每1-2年施肥1次;地被和草坪植物每年开春后施肥1次;花坛植物根据生长情况进行追肥;生长不良的植物适当增加施肥频次。

3.4.2.3病虫害防治

  每月至少次检查病虫害发生情况并进行防治,不出现严重病虫危害现象。

3.4.2.4整形修剪

  一般乔木每3年至少修剪1次;灌木每2年至少修剪1次;绿篱和色块每年生长季节或入冬后开春萌芽前至少修剪1次;冷季型草坪56789月各修剪1次,全年修剪次数在5次以上。

3.4.2.5除草

  确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。每年全面除草至少1次,重点绿地增加除草次数,出现杂草的绿地面积不超过30%

3.4.3垃圾处理

  绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理1次。

3.4.4检查记录

  每月至少检查植物生长情况1次并对养护工作内容进行记录。

3.5环境卫生

3.5.1生活垃圾的收集、清运

3.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。

3.5.1.2生活垃圾实行分类收集。

3.5.1.32月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

3.5.1.4每日清运1次生活垃圾,并清运到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。

3.5.2物业共用部分清洁 

3.5.2.1楼内

 1)每日清洁1次、每周清拖1次大堂地面、一层候梯厅;每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃。

 2)每周清洁1次楼内地面、楼梯,每季度清拖1次;每2月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。

3.5.2.2电梯

  每日擦拭1次电梯轿厢门、面板;每日清拖1次电梯轿厢地面。

3.5.2.3庭院

  每日清扫1次主要道路。

3.5.2.4水景

  1)定期对水体投放药剂或进行其他处理。

  2)使用期间每1周安排专业清洁1次水面;每年清洁2次水池池底。

3.5.3有害生物防制

3.5.3.1配合相关部门进行有害生物防制。

3.5.3.2投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。

3.5.4雨天气

雨后,对小区内主路、干路积水进行清扫。

3.5.5公共卫生事件

 发生公共卫生事件时,配合相关部门采取防制措施。

3.5.6检查记录

  每日抽查1次清洁质量,做好记录。

3.6公共秩序维护

3.6.1对重点部位进行巡视检查并做好记录,6002200巡视1次、2200至次日600巡视1次。

3.6.2维护道路使用和场地的正常秩序。

3.6.3专业人员

24小时值守安防控制室;监控影像资料、报警记录,应当留存30日备查。 

3.6.4对违法行为立即报警,协助相关部门处理。

3.6.5记录与档案

3.6.5.1各项工作记录完整有效。

3.6.5.2档案齐全。

3.7附则一:装饰装修管理

3.7.1按照相关规定和管理规约(临时管理规约)约定,建立住宅装饰装修管理服务制度。

3.7.2受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。

装修人对住宅进行装饰装修前,应当告知邻里。

3.7.3装饰装修期间,每日巡查1次现场,做好记录。

3.7.4业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定,及时告知并劝阻;拒不改正的,及时报告相关主管部门、业主或业主委员会,并在物业管理区域内公示。

3.7.5装饰装修结束后,应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

3.7.6装修垃圾实行袋装化、定点堆放并及时清运。

3.8附则二:停车管理

3.8.1建立停车管理制度。 

3.8.2定期存放车辆的,应签订停车服务协议。

3.8.3在显著位置公示停车须知。

3.8.4设置规范的交通标志,包括引导标志,疏散指示灯,安全出口标志灯和其他警示性标志。

3.8.5机动车辆凭证出入,对临时进入的机动车辆进行登记。

3.8.6定时巡查停车场(库)及其设施设备。

3.8.7停车场(库)内配备消防器材并定期检查,做好记录。

3.8.8停车场地面每周清扫1次。

3.8.9地下停车场(库)服务人员应佩戴明显标志。

4.0海口市住宅物业管理服务二级技术标准

4.1基本要求

4.1.1物业服务场所

4.1.1.1物业管理区域内,设置专用办公场所,配置简单办公设备,有固定的通讯联络方式。

4.1.1.2在物业服务场所悬挂或张贴物业企业证书或复印件、项目负责人照片,公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

4.1.1.3周一至周五每日不低于7小时提供业务接待。其他时间设置值班人员,负责项目运行,及时处理各种临时或突发事件。

4.1.1.4设置专用区域,配置相关设备,为业主利用业主共同决定事项公共决策平台进行决策提供便利。

4.1.2服务人员

4.1.2.1每个物业管理区域应当配备项目负责人,房屋建筑结构安全员和设备设施管理员;项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验,为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

4.1.2.2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。

4.1.2.3服务人员佩戴标志,仪表整洁,行为规范,用语文明。

4.1.3制度

   建立健全各项管理制度,公共突发性事件(如:消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等)的处理机制和应急预案,各岗位工作标准和培训、考核办法。服务工作记录。

4.1.4建立企业内部培训体系,定期组织从业人员培训、考核。

4.1.5建立物业管理档案,归档及时、完整,便于查询。应用计算机管理物业资料。

4.1.6标志

   设置物业管理标志,定期巡视检查并做好记录,包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。

4.1.7

4.1.7.1在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场;由专业单位负责的,发现问题应及时告知相关单位。

4.1.7.2业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。

4.1.7.3有报修、维修、处理记录。

4.1.7.4涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。

4.1.7.5配合相关部门进行公益性宣传。

4.1.7.6做好安全生产管理;重要节假日前安排安全检查。

4.1.7.7对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约(临时管理规约)的行为,应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

4.1.7.8按照规范要求,每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况。

4.1.7.9按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

4.1.8专项服务委托管理

4.1.8.1依据相关规定,签订规范的委托服务合同,明确各方权利义务。

4.1.8.2专项服务企业应具备相应资质;操作人员持有相应的职业资格证书。

4.1.8.3专项服务企业人员佩戴标志,仪表整洁,行为规范,用语文明。

4.1.8.4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

4.1.9规范服务

  签订并履行《前期物业服务合同》、《物业服务合同》;《物业服务质量标准》;《物业服务程序文件》;《物业服务作业指导书》。

  执行《临时管理规约》、《管理规约》。

4.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

4.2.1基本要求

4.2.1.1建立房屋及共用设施设备档案,有运行、检查、维修养护记录。

4.2.1.2按照相关规定,及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

4.2.1.3每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

4.2.1.4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

4.2.1.5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

4.2.1.6在发生雷暴、强降水、台风等极端天气前后,要组织专项检查并做好记录。

4.2.1.7设备机房

1)每日巡视1次、每月清洁1次,机房内不得堆积杂物。

 2)按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

 3)在明显易取位置配备消防灭火器材,并定期检查器材完好情况。

 4)设施设备标志、标牌齐全。

 5)在显著位置张贴或悬挂相关制度、责任人照片及证书。

4.2.2共用部位

4.2.2.1房屋结构

1)根据房屋使用时间和设计年限,定期检查房屋共用部位的使用状况。

 2)每季度检查1次梁、板、柱等结构构件,做好记录。

3 )对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务,对拒不改正的,要报告行政主管部门,同时告知全体业主。

4.2.2.2建筑部件

1)每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

 2)每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等,按照责任范围进行维修养护,有记录。

 3)每半年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

 4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管,按照责任范围进行维修养护,做好记录;降雨后及时排除积水。

4.2.2.3附属构筑物

 1)2月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

 2)每半年检查1次雨污水管井,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

 3)2月巡查1次大门、围墙,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

 4)2月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

 5)每年检测1次防雷装置,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

4.2.3空调系统

4.2.3.1进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理施设备运行、巡视、测温、维修养护,做好记录。

4.2.3.2定期检验压力容器及仪表。

4.2.3.3每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网。

4.2.4二次供水设备

4.2.4.1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

4.2.4.2二次供水设施按要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。

4.2.4.3每日巡视1次水箱间、水泵房,做好巡视记录。

4.2.4.4有备用水泵的供水系统,要定期切换运行。

4.2.4.5每季度对水泵润滑情况进行检查,视情况补充或更换润滑剂;每年对水泵进行1次整体养护。

4.2.4.6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

4.2.4.7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管,溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

4.2.5排水系统

4.2.5.1按照水务部门的要求取得排水许可证。

4.2.5.2排水设施

  每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。

4.2.5.3污水泵 

每日巡视1次,每年养护2次。

4.2.5.4化粪池

定期检查化粪池,及时安排清掏。

4.2.6照明和电气设备

4.2.6.1室内照明

每周巡检2次,一般故障即时修复,其他复杂故障1周内修复。

4.2.6.2室外照明

  每周巡检1次,一般故障即时修复,其他复杂故障2周内修复。

4.2.6.3应急照明

4日巡检1次,故障即时修复。

4.2.6.4高压柜及高压线路

每班巡检1次高压柜,做好记录;定期检测设备和线路。

4.2.6.5干式变压器

  每班巡检1次,做好记录。

4.2.6.6油浸变压器

  每班巡检1次,做好记录。

4.2.6.7低压柜

每班巡检1次;每半年养护1次;每年检查1次电气安全;做好记录。

4.2.6.8低压配电箱和低压线路

每季度巡检1次;每年养护1次;做好记录。

4.2.6.9电动机

每班巡检1次运行中的电动机;每年养护1次,做好记录。

4.2.6.10控制柜

 每月巡检1次;每年养护1次;做好记录。

4.2.6.11发电机

 每季度试运行1次。做好记录。

4.2.6.12电气检测

 31次预防性试验;每年检测2次高压个人防护用品;

4.2.6.13变配电室

 有人值守;设备附件及工具、个人防护用品完好;防小动物措施完备;

4.2.7安全防范系统

4.2.7.1报警控制管理主机

 每日巡查1次,每月清洁1次设备表面,每年设备内部除尘1次。

4.2.7.2对讲门口机

  每月检查1次按键、显示屏等,表面清洁1次,每年内部除尘1次。

4.2.7.3网络控制箱

 每半年检查1次外观、接线,表面清洁1次,每年内部除尘1次。

4.2.7.4红外对射探测器

 每半年检查1次防水、探测范围、接线等,每季度表面清洁1次,每年内部除尘1次。

4.2.7.5图像采集设备

 每周检查1次监视画面、录像功能,每月表面清洁1次,每年内部除尘1次。

4.2.7.6摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等,镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。

4.2.7.7解码器

 每半年检查1次防雨罩、接线等,表面清洁1次,每年内部除尘1次。

4.2.7.8云台

 每半年检查1次运转、接线,表面清洁1次;每年转动部位上润滑油1次。

4.2.7.9巡更点

每季度检查1次外观、存储记录,表面清洁1次。

4.2.7.10读卡器

  每季度检查键盘、防水,表面清洁1次。

4.2.7.11电磁锁门锁

每季度检查1次吸力、外观、接线。

4.2.7.12出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

4.2.8电梯

4.2.8.1无人值守电梯,主梯24小时不间断运行;有人值守电梯6002400不间断运行,000600呼叫运行;电梯司机夜间值班,在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

4.2.8.2设有高峰梯的,在高峰期与主梯同时运行。

4.2.8.3发生电梯困人或其它重大事件时,应迅速启用紧急救援预案,组织救助,物业管理人员须在15分钟内到现场,专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

4.2.8.415日进行1次日常维修养护工作。

4.2.8.5设电梯安全员,负责电梯运行的日常巡视,做好电梯日常使用状况记录,落实电梯定期检验计划。

4.2.8.6定期检查紧急报警装置。

4.2.8.7定期年检并取得合格证。

4.2.8.8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。

4.2.9水景

4.2.9.1启用前进行防渗漏检查。

4.2.9.2使用中每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。 

4.2.9.3设置必要的安全警示标志。

4.2.9.4水质符合卫生要求。

4.3消防安全防范

4.3.1基本要求

4.3.1.1落实消防安全责任制,明确逐级和岗位消防安全职责;

4.3.1.2成立义务消防队,每年1次消防演练,相关人员掌握消防基本知识和技能。

4.3.1.3发生火情及时报警,并采取必要处理措施,协助配合消防人员的工作。

4.3.1.4消防控制室设专业人员24小时值守,处理各类报警信息。

4.3.1.5每日防火巡查2次;每2月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

4.3.1.6每年对员工进行1次消防安全宣传教育。

4.3.2消防设施设备维修养护

4.3.2.1火灾自动报警系统

 1)报警控制主机、联动台 每日巡查设备运行情况,24小时连续正常运行。每月清洁1次机柜表面,每年机柜内部除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

 2)模块、探测器、手报

  每年巡查1次模块、探测器、手报;每2年表面清洁1次;探测器投入运行2年后,每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

 3)备用电源

 每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

4.3.2.2消防广播系统

    每月机柜表面清洁1次,每年机柜内部除尘1次,设备表面清洁1次;每年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

4.3.2.3防排烟系统

  每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

4.3.2.4防火分隔系统

  每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次;电控箱表面清洁,内部除尘1次;每半年防火门附件检查1次,每年门的转动部位上润滑油1次。

4.3.2.5水灭火系统

 每年养护1次室外消火栓,养护1次室内消火栓,设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每季度润滑检查1次,每年整体养护1次。

4.3.2.6灭火器

  每年进行1次功能性检查。

4.4绿化养护

4.4.1基本要求

4.4.1.1绿地

 裸地率不超过10%

4.4.1.2乔木

  生长基本正常,植株无明显偏冠和缺枝,植株保存率在90%以上,每年成活率在90%以上。

4.4.1.3灌木

  生长基本正常,植株无明显偏冠和缺枝,植株保存率在90%以上,每年成活率90%以上。

4.4.1.4绿篱和色块

  植株保存率在90%以上,每年成活率在90%以上。

4.4.1.5地被和花坛植物

  地被植物覆盖率在80%以上,花坛植物死亡率不超过15%

4.4.1.6草坪

 确保基本成活,草坪覆盖率在85%以上。

4.4.2绿化养护

4.4.2.1灌溉

出现干旱情况,能及时灌溉,不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。一般植物至少在萌芽前4月、5月、秋季、入冬前浇水5次。

4.4.2.2施肥

   根据植物生长情况施肥,一般乔木每2年施肥1次;灌木每年施肥1次;地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次;花坛植物根据生长情况进行追肥;生长不良的植物适当增加施肥频次。

4.4.2.3病虫害防治

  每月至少2次检查,发现病虫害能有效控制,不因病虫危害影响景观效果。

4.4.2.4整形修剪

   乔木每2年至少修剪1次;灌木每年冬季至少修剪1次;绿篱和色块每年冬季和生长季至少修剪2次;冷季型草坪4-10月各修剪1次,全年修剪次数在7次以上。 

4.4.2.5除草

  确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。每年全面除草至少2次,重点绿地增加除草次数,出现杂草的绿地面积不超过20%

4.4.3垃圾处理

  绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理2次。 

4.4.4检查记录

  生长季节每月至少检查植物生长情况2次并对养护工作内容进行记录。

4.5环境卫生

4.5.1生活垃圾的收集、清运

4.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。

4.5.1.2生活垃圾实行分类收集。

4.5.1.3每月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

4.5.1.4每日清运1次生活垃圾,并清运到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。

4.5.1.5保洁车外观整洁。

4.5.2物业共用部分清洁

4.5.2.1楼内

1)每日清洁1次、每周清拖2次大堂地面、一层候梯厅;每月擦拭2次信报箱、大堂玻璃。

2)每周清洁2次楼内地面、楼梯,每月清拖1次;每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。

4.5.2.2电梯

  每日擦拭1次电梯轿厢门、面板;每日清拖1次电梯轿厢地面。

4.5.2.3天台屋面

  雨季前清扫1次楼顶天台、屋面,雨季每季度清扫1次。有天台、内天井的每周巡查1次,有杂物及时清扫。

4.5.2.4庭院

 1)每日清扫1次道路。

  2)每月清洁1次小区公共照明及设施设备;每季度清洁1次雨蓬、门头等。

4.5.2.5水景

  1)定期对水体投放药剂或进行其他处理。

 2)使用期间每周安排专业清洁1次水面;每年清洁2次水池池底。

4.5.3有害生物防制

4.5.3.1配合相关部门进行有害生物防制。

4.5.3.2投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。

4.5.4雨天气

雨后,对小区内主路、干路积水进行清扫。

4.5.5公共卫生事件

发生公共卫生事件时,配合相关部门采取防制措施。

4.5.6检查记录

  每日抽查1次清洁质量,做好记录。

4.6公共秩序维护

4.6.1主要出入口有专人执勤。

4.6.2对重点部位进行巡视检查并做好记录,6002200巡视1次、2200至次日600巡视1次。

4.6.3维护道路使用和场地的正常秩序。

4.6.4专业人员

24小时值守安防控制室;监控影像资料、报警记录,应当留存30日备查。

4.6.5对违法行为立即报警,协助相关部门处理。

4.6.6记录与档案

4.6.6.1各项工作记录完整有效。

4.6.6.2档案齐全。

4.7附则一:装饰装修管理

4.7.1按照相关规定和管理规约(临时管理规约)约定,建立住宅装饰装修管理服务制度。

4.7.2建立装饰装修管理档案。

4.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。装修人对住宅进行装饰装修前,应当告知邻里。

4.7.4装饰装修期间,每日巡查1次现场,做好记录。 

4.7.5业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定,及时告知并劝阻;拒不改正的,及时报告相关主管部门、业主或业主委员会,并在物业管理区域内公示。

4.7.6装饰装修结束后,应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

4.7.7装修垃圾实行袋装化、定点堆放并及时清运。

4.8附则二:停车管理

4.8.1建立停车管理制度。

4.8.2建立停车管理档案。

4.8.3定期存放车辆的,应签订停车服务协议。

4.8.4在显著位置公示停车须知。

4.8.5设置规范的交通标志,包括引导标志,疏散指示灯,安全出口标志灯和其他警示性标志。

4.8.6机动车辆凭证出入,对临时进入的机动车辆进行登记。

4.8.724小时有专人定时巡查停车场(库)及其设施设备。

4.8.8停车场(库)内配备消防器材并定期检查,做好记录。

4.8.9停车场地面每周清扫1次。

4.8.10地下停车场(库)服务人员应佩戴明显标志。

5.0海口市住宅物业管理服务三级技术标准

5.1基本要求

5.1.1物业服务场所

5.1.1.1物业管理区域内设置物业服务场所。

5.1.1.2办公场所整洁有序。

5.1.1.3配置一般的办公用品、家具、电话等。

5.1.1.4在物业服务场所悬挂或张贴物业企业证书或复印件、项目负责人照片,公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

5.1.1.5周一至周五每日不低于7小时提供业务接待。其他时间设置值班人员,负责项目运行,及时处理各种临时或突发事件。

5.1.1.6设置专用区域,配置相关设备,为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。

5.1.2从业人员

5.1.2.1每个物业管理区域配备项目负责人,房屋建筑结构安全员和设备设施管理员;项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验,为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

5.1.2.2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。

5.1.2.3服务人员分岗位统一着装、佩戴标志,仪表整洁,用语文明。

5.1.3制度

   建立健全各项管理制度,公共突发性事件(如:消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等)的处理机制和应急预案,各岗位工作标准和培训、考核办法。物业服务工作记录。

5.1.4建立企业内部培训体系,定期组织从业人员培训、考核。

5.1.5建立物业管理档案,归档及时、完整,便于查询。应用计算机管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。

5.1.6标志

   设置物业管理标志,定期巡视检查并做好记录,包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。

5.1.7客户服务

5.1.7.1在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场;由专业单位负责的,发现问题应及时告知相关单位;业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。有报修、维修、处理记录,有回访并做好记录。

5.1.7.2涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。 

5.1.7.3物业管理区域内设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。

5.1.7.4每年组织1次社区文化活动。

5.1.7.5每年组织业主参观共用设施设备机房。

5.1.7.6每年公开征集1次物业服务意见,公示整改情况。

5.1.7.7每月组织1次项目服务质量检查,做好记录。

5.1.7.8做好安全生产管理;重要节假日前安排安全检查。

5.1.7.9对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约(临时管理规约)的行为,应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

5.1.7.10提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

5.1.7.11按照规范要求,每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况。

5.1.7.12按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

5.1.8专项服务委托管理

5.1.8.1依据相关规定,签订规范的委托服务合同,明确各方权利义务。

5.1.8.2专项服务企业应具备相应资质;操作人员持有相应的职业资格证书。

5.1.8.3专项服务企业人员佩戴标志,仪表整洁,行为规范,用语文明。

5.1.8.4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

5.1.9规范服务

  签订并履行《前期物业服务合同》、《物业服务合同》;《物业服务质量标准》;《物业服务程序文件》;《物业服务作业指导书》。

  执行《临时管理规约》、《管理规约》。

5.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

5.2.1基本要求

5.2.1.1建立房屋及共用设施设备档案,有运行、检查、维修养护记录。

5.2.1.2按照相关规定,及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

5.2.1.3每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

5.2.1.4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。 

5.2.1.5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测,并做好记录。

5.2.1.6在发生雷暴、强降水、台风等极端天气前后,要组织专项检查并做好记录。

5.2.1.7设备机房

 1)每日巡视1次、每月清洁1次,机房内不得堆积杂物。

  2)按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

 3)在明显易取位置配备消防灭火器材,并定期检查器材完好情况。

  4)设施设备标志、标牌齐全。

 5)在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

5.2.2共用部位

5.2.2.1房屋结构

1根据房屋使用时间和设计年限,定期检查房屋共用部位的使用状况。

2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件,做好记录。

3对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务,对拒不改正的,要报告行政主管部门,同时告知全体业主。

 5.2.2.2建筑部件

 1)每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

 2)每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

 3)每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

 4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管,按照责任范围进行维修养护,做好记录;降雨后及时排除积水。

 5.2.2.3附属构筑物

  1)每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

  2)每季度检查1次雨污水管井,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

   3)每月巡查1次大门、围墙,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

  4)每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

  5)每年检测1次防雷装置,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

5.2.3空调系统

5.2.3.1温度控制符合节能要求,有节水节电具体措施。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护,做好记录。

5.2.3.2每年检查1次管道、阀门并除锈。

5.2.3.3定期检验压力容器及仪表。

5.2.3.4每年清洗消毒2次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网;每年清洗消毒1次空气处理机滤网等。

5.2.4二次供水设备

5.2.4.1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

5.2.4.2二次供水设施按要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。

5.2.4.3每日巡视2次水箱间、水泵房,做好巡视记录。

5.2.4.4有备用水泵的供水系统,要定期切换运行。

5.2.4.5每季度对水泵润滑情况进行检查,视情况补充或更换润滑剂;每年对水泵进行1次整体养护。

5.2.4.6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

5.2.4.7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管,溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

5.2.5排水系统

5.2.5.1按照水务部门的要求取得排水许可证。

5.2.5.2排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。

5.2.5.3污水泵

每日巡视1次,每季度养护1次。

5.2.5.4化粪池

 定期检查化粪池,及时安排清掏。

5.2.6照明和电气设备

5.2.6.1室内照明

 每周巡检3次,一般故障即时修复,其他复杂故障5日内修复;

5.2.6.2室外照明

每周巡检1次,一般故障即时修复,其他复杂故障1周内修复;适时调整时间控制器;

 5.2.6.3应急照明

  3日巡检1次,故障即时修复;断电后维持照明时间达标;半年活化1次蓄电池。

5.2.6.4高压柜及高压线路

每班巡检2次高压柜;定期检测设备和线路;每2年活化1次直流屏蓄电池,有记录。

 5.2.6.5干式变压器

每班巡检2次,做好记录。

5.2.6.6油浸式变压器

  每班巡检2次,做好记录。

5.2.6.7低压柜

每班巡检2次;每半年养护1次;每年检查1次电气安全;做好记录。

5.2.6.8低压配电箱和低压线路

 每月巡检1次;每年养护1次;做好记录。

5.2.6.9电动机

每班巡检1次运行中的电动机,每年养护1次;做好记录。

 5.2.6.10控制柜每2周巡检1次;每年养护1次;做好记录。

5.2.6.11发电机

 每月试运行1次;每年活化1次蓄电池;每周巡检1次充电机和蓄电池;做好记录。

5.2.6.12电气检测

  31次预防性试验;每年检测2次高压个人防护用品;每3年检测1次中央信号屏和直流屏;每5年检测1次高压电缆;做好记录。

5.2.6.13变配电室

  24小时有人值守;设备附件及工具、个人防护用品完好;防小动物措施完备。

5.2.7安全防范系统

5.1.7.1报警控制管理主机

每日巡查1次。每2周清洁1次设备表面,每半年设备内部除尘1次。

5.2.7.2对讲门口机

  2周检查1次按键、显示屏等,表面清洁1次,每半年内部除尘1次。

5.2.7.3网络控制箱

 每半年检查1次外观、接线,每季度表面清洁1次,每半年内部除尘1次。

5.2.7.4红外对射探测器

 每季度检查1次防水、探测范围、接线等,表面清洁1次;每半年内部除尘1次。

 5.2.7.5图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能,每2周表面清洁1次;每半年内部除尘1次。

5.2.7.6摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等,镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。

5.2.7.7解码器

  每半年检查1次防雨罩、接线等,表面清洁1次;每年内部除尘1次。

5.2.7.8云台

 每半年检查1次运转、接线,表面清洁1次;每年转动部位上润滑油1次。

5.2.7.9巡更点

每月检查1次外观、存储记录,表面清洁1次。

5.2.7.10读卡器

每月检查键盘、防水,表面清洁1次。

5.2.7.11电磁锁门锁

 2月检查1次吸力、外观、接线。

5.2.7.12出门按钮

 2月检查1次开锁功能、接线。

5.2.8电梯 

5.2.8.1无人值守电梯,主梯24小时不间断运行;有人值守电梯6002400不间断运行,000600呼叫运行;电梯司机夜间值班,在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

5.2.8.2设有高峰梯的,在高峰期与主梯同时运行。

5.2.8.3发生电梯困人或其它重大事件时,应迅速启用紧急救援预案,组织救助,物业管理人员须在15分钟内到现场,专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

5.2.8.415日进行1次日常维修养护工作。

5.2.8.5设电梯安全员,负责电梯运行的日常巡视,做好电梯日常使用状况记录,落实电梯定期检验计划。

5.2.8.6定期检查紧急报警装置。

5.2.8.7定期年检并取得合格证。

5.2.8.8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。

5.2.9水景

5.2.9.1启用前进行防渗漏检查。

5.2.9.2使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。

5.2.9.3设置必要的安全警示标志。

5.2.9.4水质符合卫生要求。

5.3消防安全防范

5.3.1综合管理

5.3.1.1落实消防安全责任制,明确逐级和岗位消防安全职责;

5.3.1.2成立义务消防队,每年进行1次消防演练,相关人员掌握消防基本知识和技能。

5.3.1.3发生火情及时报警,并采取必要处理措施,协助配合消防人员的工作。

5.3.1.4消防控制室设专业人员24小时值守,处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。

5.3.1.5每日防火巡查2次;每月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

5.3.1.6每年对员工进行2次消防安全宣传教育。

5.3.2消防设施设备维修养护

5.3.2.1火灾自动报警系统

1)报警控制主机、联动台 

每日巡查设备运行情况,24小时连续正常运行。每20天机柜表面清洁1次,每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

2)模块、探测器、手报

  每半年巡查1次模块、探测器、手报,每年表面清洁1次,探测器投入运行2年后,每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3)备用电源

 每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

5.3.2.2消防广播系统

  2周机柜表面清洁1次;每年机柜内部除尘1次,设备表面清洁1次;每年机柜内的设备内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

5.3.2.3防排烟系统

 每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

5.3.2.4防火分隔系统

 每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次;电控箱表面清洁,内部除尘1次;每半年防火门附件检查1次,每年门的转动部位上润滑油1次。

5.3.2.5水灭火系统

 每年养护1次室外消火栓;每半年养护1次室内消火栓;每年设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每季度润滑检查1次,每年整体养护1次。

5.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

5.4绿化养护

5.4.1基本要求

5.4.1.1绿地

裸露土地不明显,裸地率在5%以下。

 5.4.1.2乔木

生长正常,主枝基本完整,植株保存率在95%以上,每年成活率在95%以上,一般植物生长季节叶片保存率85%以上。

5.4.1.3灌木

生长正常,主枝完整,植株保存率在95%以上,每年成活率在95%以上。

5.4.1.4绿篱和色块

生长整齐,植株保存率在95%以上,每年成活率在95%以上。

5.4.1.5地被和花坛植物

  地被植物覆盖率在90%以上,花坛植物死亡率超过10%后能及时补栽更换。

5.4.1.6草坪

  草坪修剪后效果整齐,覆盖率在90%以上。

5.4.2绿化养护

5.4.2.1灌溉

    有计划进行浇灌,灌溉水下渗充足均匀,无明显旱涝情况发生;一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次,根据生长势和土壤情况合理灌溉;每平方米绿地用水量不超过0.7吨。

5.4.2.2施肥

    根据植物生长情况施肥,乔木每2年施肥1-2次;灌木每年施肥1-2次;地被和草坪植物每年施肥2-3次;花坛植物根据生长情况进行追肥;尽量减少对化肥的依赖。

5.4.2.3病虫害防治

  每月至少3次检查和防治病虫危害,不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。

5.4.2.4整形修剪

  乔木每年冬季至少修剪1次;灌木每年冬季和生长季至少修剪2次;绿篱和色块每年冬季、五一前、国庆前共修剪3次以上;冷季型草坪41-2次、52次、61-2次、71次、81次、91-2次、101次,全年草坪修剪在10次以上。

5.4.2.5除草

 每年全面除草至少3次,重点绿地增加除草次数,出现杂草的绿地面积不超过10%,季节性杂草能有效控制。

5.4.3垃圾处理

  绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理3次。

5.4.4检查记录

5.4.4.1各项工作记录完整有效,

5.4.4.2建立绿化档案。

5.4.4.3生长季节每月至少检查绿化工作3次并对植物的养护情况进行记录。

5.5环境卫生

5.5.1生活垃圾的收集、清运

5.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。

5.5.1.2生活垃圾实行分类收集。

5.5.1.32周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

5.5.1.4每日清运1次生活垃圾,并清运到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。

5.5.1.5保洁车外观整洁。

5.5.2物业共用部分清洁

5.5.2.1楼内

 1)每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面、一层候梯厅;每周擦拭1次信报箱、大堂玻璃;每月1次大堂玻璃;每月清洁1次大堂、候梯厅墙面;每日巡视保洁1次。

  2)每日清洁1次楼内地面、楼梯,每周清拖2次;每月擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台;每月擦拭2次防火门、消防栓、指示牌等公共设施;灯具每季度除尘1次;每日巡视保洁1次。

5.5.2.2电梯

 1)每日擦拭1次电梯轿厢门、面板;每日清拖1次电梯轿厢地面;每日保洁1次。

 2)不锈钢面或其他材料的电梯,每月护理1次。石材地面的电梯每季度养护1次。

5.5.2.3天台屋面

  每月清扫1次楼顶天台、屋面,雨季每月清扫1次。有天台、内天井的每周巡查2次,有杂物及时清扫。

5.5.2.4庭院

  1)每日清扫1次道路、两侧人行道;巡视保洁1次。

  2)每周清洁1次小区公共照明及设施设备;每季度清洁1次雨蓬、门头等。

5.5.2.5水景

 1)定期对水体投放药剂或进行其他处理。

 2)使用期间每周安排专业清洁2次水面;定期进行水体净化处理;每年清洁2次水池池底。

5.5.3有害生物防制

5.5.3.1配合相关部门进行有害生物防制。

5.5.3.2投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。

5.5.4雨天气

雨后,对小区内主路、干路积水进行清扫。

5.5.5卫生事件

 发生公共卫生事件时,对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。

5.5.6检查记录

5.5.6.1每日检查1次清洁质量,做好记录。

5.5.6.2每季度全面检查1次清洁质量,做好记录。

5.5.6.3清洁档案齐全。

5.6公共秩序维护

5.6.1主要出入口有专人24小时执勤。

5.6.2对重点部位进行巡视检查并做好记录,6002200巡视2次、2200至次日600巡视1次。

5.6.3维护道路使用和场地的正常秩序。

5.6.4专业人员

   24小时值守安防控制室;监控影像资料、报警记录,应当留存30日备查。

5.6.5对违法行为立即报警,协助相关部门处理。

5.6.6每年进行2次专项应急预案演习,做好记录。

5.6.7备勤人员24小时待岗。

5.6.8记录与档案

5.6.8.1各项工作记录完整有效。

5.6.8.2档案齐全。

5.7附则一:装饰装修管理

5.7.1按照相关规定和管理规约(临时管理规约)约定,建立住宅装饰装修管理服务制度。

5.7.2建立装饰装修管理档案。

5.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。装修人对住宅进行装饰装修前,应当告知邻里。

5.7.4装饰装修期间,每日巡查1次现场,做好记录。

5.7.5业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定,及时告知并劝阻;拒不改正的,及时报告相关主管部门、业主或业主委员会,并在物业管理区域内公示。

5.7.6装饰装修结束后,应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

5.7.7装修垃圾实行袋装化、定点堆放并及时清运。

5.8附则二:停车管理

5.8.1建立停车管理制度。

5.8.2建立停车管理档案。

5.8.3定期存放车辆的,应签订停车服务协议。

5.8.4在显著位置公示停车须知。

5.8.5设置规范的交通标志,包括引导标志,疏散指示灯,安全出口标志灯和其他警示 性标志。

5.8.6机动车辆凭证出入,对临时进入的机动车辆进行登记。

5.8.724小时有专人定时巡查停车场(库)及其设施设备。

5.8.8停车场(库)内配备消防器材并定期检查,做好记录。

5.8.9停车场地面每3日清扫1次,地下停车库地面每季度清拖1次。

5.8.10地下停车场(库)服务人员应着统一工服或牌证并佩戴明显标志。

6.0海口市住宅物业管理服务四级技术标准

6.1基本要求 

6.1.1物业服务场所

6.1.1.1物业管理区域内设置物业服务场所。

6.1.1.2办公场所整洁有序。

6.1.1.3配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。

6.1.1.4在物业服务场所悬挂(或张贴)物业企业证书(或复印件)、项目负责人及主要服务人员照片,公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

6.1.1.5周一至周日每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员,负责项目运行,及时处理各种临时或突发事件。

6.1.1.6设置专用区域,配置相关设备,为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。

6.1.2服务人员

6.1.2.1每个物业管理区域应当配备项目负责人,房屋建筑结构安全员和设备设施管理员;项目负责人有3年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验,为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

6.1.2.2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。

6.1.2.3服务人员分岗位统一着装、佩戴标志,仪表整洁,行为规范,用语文明。

6.1.3制度

   建立健全各项管理制度,公共突发性事件(如:消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等)的处理机制和应急预案,各岗位工作标准和培训、考核办法。服务工作记录。

6.1.4建立企业内部培训体系,定期组织从业人员培训、考核。

6.1.5建立物业管理档案,设有专职人员、档案资料室。档案归档及时、完整,便于查询。使用专业物业服务软件系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。

6.1.6标志

   设置物业管理标志,定期巡视检查并做好记录,包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志及与物业管理相关的标志。

6.1.7客户服务

6.1.7.1在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

6.1.7.2水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修1小时内到达现场;由专业单位负责的,发现问题应及时告知相关单位;

6.1.7.3业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。有报修、维修、处理记录,维修完成后48小时内回访。

6.1.7.4涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。

6.1.7.5物业管理区域内显著位置设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。

6.1.7.6每年组织2次社区文化活动。

6.1.7.7重要节日进行美化装饰。

6.1.7.8每年组织业主参观共用设施设备机房。

6.1.7.9每年至少公开征集1次物业服务意见,问卷率80%以上,公示整改情况。

6.1.7.10每月组织1次项目服务质量检查,做好记录。

6.1.7.11做好安全生产管理;重要节假日前安排安全检查。

6.1.7.12对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约(临时管理规约)的行为,应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

6.1.7.13提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

6.1.7.14按照规范要求,每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况。

6.1.7.15按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

6.1.8专项服务委托管理

6.1.8.1依据相关规定,签订规范的委托服务合同,明确各方权利义务。

6.1.8.2专项服务企业应具备相应资质;操作人员持有相应的职业资格证书。

6.1.8.3专项服务企业人员佩戴标志,仪表整洁,行为规范,用语文明。

6.1.8.4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

6.1.9规范服务

  签订并履行《前期物业服务合同》、《物业服务合同》;《物业服务质量标准》;《物业服务程序文件》;《物业服务作业指导书》。

  执行《临时管理规约》、《管理规约》。

6.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

6.2.1基本要求

6.2.1.1建立房屋及共用设施设备档案,有运行、检查、维修养护记录。

6.2.1.2按照相关规定,及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

6.2.1.3每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

6.2.1.4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

6.2.1.5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

6.2.1.6在发生雷暴、强降水、台风等极端天气前后,要组织专项检查并做好记录。

6.2.1.7设备机房

 1)每日巡视1次、每月清洁1次,机房内不得堆积杂物。

  2)按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

 3)在明显易取位置配备消防灭火器材,并定期检查器材完好情况。   

  4)设施设备标志、标牌齐全。

  5)在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

  6)各类管线有分类标志和流向标志。

  7)交接班等记录齐全、完整。

6.2.2共用部位

6.2.2.1房屋结构

 1)根据房屋使用时间和设计年限,定期检查房屋共用部位的使用状况。

 2)每季度检查1次梁、板、柱等结构构件,做好记录。

 3)对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务,对拒不改正的,要报告行政主管部门,同时告知全体业主。

6.2.2.2建筑部件

  1)每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

 2)每周巡查2次共用部位的门、窗、玻璃等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

  3)每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等,按照责 任范围进行维修养护,做好记录。

 4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管,按照责任范围进行维修养护,做好记录;降雨后及时排除积水。

6.2.2.3附属构筑物

  1)每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

  2)每季度检查1次雨污水管井,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

   3)每2周巡查1次大门、围墙,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

  4)每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

   5)每年检测1次防雷装置,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

6.2.3空调系统

6.2.3.1温度控制符合节能要求,有节水节电具体措施,每月对能源消耗进行统计、分析;进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护,做好记录。

6.2.3.2每年检查1次管道、阀门并除锈。

6.2.3.3定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。

6.2.3.4每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体;每年清洗消毒2次风机盘管滤网;每两年清洗消毒1次风管。

6.2.4二次供水设备

6.2.4.1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

6.2.4.2二次供水设施按要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。

6.2.4.3每日巡视2次水箱间、水泵房,做好巡视记录。

6.2.4.4有备用水泵的供水系统,要定期切换运行。

6.2.4.5每季度对水泵润滑情况进行检查,视情况补充或更换润滑剂;每年对水泵进行1次整体养护。

6.2.4.6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

6.2.4.7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管,溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

6.2.5排水系统

6.2.5.1按照水务部门的要求取得排水许可证。

6.2.5.2排水设施

 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。

 每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。

6.2.5.3污水泵

每日巡视2次,每季度养护1次。

6.2.5.4化粪池

定期检查化粪池,及时安排清掏。

6.2.6照明和电气设备

6.2.6.1室内照明

每日巡检1次,一般故障即时修复,其他复杂故障3日内修复。

6.2.6.2室外照明

  每周巡检3次;一般故障即时修复,其他复杂故障5日内修复。

6.2.6.3应急照明

 2日巡检1次;断电后维持照明时间达标,应急照明照度达标;每季度活化1次蓄电池。

6.2.6.4高压柜及高压线路

 每班巡检4次高压柜;每2年活化1次直流屏蓄电池;做好记录。

6.2.6.5干式变压器

 每班巡检3次,做好记录。

6.2.6.6油浸变压器

 每班巡检3次,做好记录。

6.2.6.7低压柜

  每班巡检4次;每半年养护1次;每年检查1次电气安全;每半年检测1次接地电阻;每年校验1次仪表;做好记录。

6.2.6.8低压配电箱和低压线路

每月巡检2次;每年养护1次;每半年切换1次双路互投开关;做好记录。

6.2.6.9电动机

 每班巡检1次运行中的电动机;每年养护1次;做好记录。

6.2.6.10控制柜

 每周巡检1次;每年养护2次;每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值;每年检查1次远控装置;做好记录

6.2.6.11发电机

  每月试运行1次;每年1次带负荷运行;每年活化1次蓄电池;每日巡检1次充电机和蓄电池;做好记录。

6.2.6.12电气检测

21次预防性试验;每年检测2次高压个人防护用品;每3年检测1次直流屏和中央信号屏;每2年检测1次高压电缆;每2年检验1次内部核算用的电能表;做好记录。

6.2.6.13变配电室

  24小时双人值守;设备附件及工具、个人防护用品完好;防小动物措施齐备。

6.2.7安全防范系统

6.2.7.1报警控制管理主机

  每日巡查1次,每周清洁1次设备表面;每年设备内部除尘1次。

6.2.7.2对讲门口机

 2周检查1次按键、显示屏等,表面清洁1次;每半年内部除尘1次。

6.2.7.3网络控制箱

 每季度检查1次外观、接线,表面清洁1次;每半年内部除尘1次。

6.2.7.4红外对射探测器

  2月检查1次防水、探测范围、接线等,表面清洁1次;每半年内部除尘1次。

6.2.7.5图像采集设备

  每周检查1次监视画面、录像功能,每2周表面清洁1次;每半年内部除尘1次。

6.2.7.6摄像机

  每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等,镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。

6.2.7.7解码器

 每季度检查1次防雨罩、接线等,表面清洁1次;每年内部除尘1次。

6.2.7.8云台

 每季度检查1次运转、接线,表面清洁1次;每年转动部位上润滑油1次。

6.2.7.9巡更点

 2周检查1次外观、存储记录,表面清洁1次。

6.2.7.10读卡器

  2周检查键盘、防水,表面清洁1次。

6.2.7.11电磁锁门锁

  每月检查1次吸力、外观、接线。

6.2.7.12出门按钮

  每月检查1次开锁功能、接线。

6.2.8电梯

6.2.8.124小时运行。

6.2.8.2设有高峰梯的,在高峰期与主梯同时运行。

6.2.8.3发生电梯困人或其它重大事件时,应迅速启用紧急救援预案,组织救助,物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在20分钟内到现场进行救助。

6.2.8.415日进行1次日常维修养护工作。

6.2.8.5设电梯安全员,负责电梯运行的日常巡视,做好电梯日常使用状况记录,落实电梯定期检验计划。

6.2.8.6定期检查紧急报警装置。

6.2.8.7定期年检并取得合格证。

6.2.8.8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。

6.2.9水景

6.2.9.1启用前进行防渗漏检查。

6.2.9.2使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。

6.2.9.3设置必要的安全警示标志。

6.2.9.4水质符合卫生要求。

6.3消防安全防范

6.3.1综合管理

6.3.1.1落实消防安全责任制,明确逐级和岗位消防安全职责;

6.3.1.2成立义务消防队,每年1次消防演练,相关人员掌握消防基本知识和技能。

6.3.1.3发生火情及时报警,并采取必要处理措施,协助配合消防人员的工作。

6.3.1.4消防控制室设专业人员24小时值守,处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。

6.3.1.5每日防火巡查4次;每2周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6.3.1.6每年对员工进行3次消防安全宣传教育。

6.3.2消防设施设备维修养护

6.3.2.1火灾自动报警系统

  1)报警控制主机、联动台

  每日巡查设备运行情况,24小时连续正常运行。每周机柜表面清洁1次,每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

  2)模块、探测器、手报

   每半年巡查1次模块、探测器、手报,每年表面清洁1次,探测器投入运行2年后,每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

   3)备用电源

 每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

6.3.2.2消防广播系统

    每周机柜表面清洁1次,每半年机柜内部除尘1次,设备表面清洁1次;每年机柜内的设备内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

6.3.2.3防排烟系统

 每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

6.3.2.4防火分隔系统

    每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次;电控箱表面清洁,内部除尘1次;每季度防火门附件检查1次,每年门的转动部位上润滑油1次。

6.3.2.5水灭火系统

    每年养护1次室外消火栓;每半年养护1次室内消火栓,每年设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每季度润滑检查1次,每年整体养护1次。

6.3.2.6灭火器

  每年进行1次功能性检查。

6.4绿化养护

6.4.1基本要求

6.4.1.1绿地

  基本达到黄土不露天,裸地率在2%以下。

6.4.1.2乔木

  生长良好,树冠基本完整,植株保存率在98%以上,每年成活率在98%以上,一般植    物生长季节叶片保存率90%以上。

6.4.1.3灌木

   生长良好,主枝完整,植株保存率在98%以上,每年成活率在98%以上。

6.4.1.4绿篱和色块

   生长良好,轮廓清晰,高度一致,修剪及时,植株保存率在98%以上,每年成活率在98%以上,出现死亡或缺株能补栽。

 6.4.1.5地被和花坛植物

  地被植物覆盖率在95%以上,花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽更换。

6.4.1.6草坪

草坪基本整齐,覆盖率在95%以上。

6.4.2绿化养护

6.4.2.1灌溉

有计划进行浇灌,灌溉水下渗充足均匀,采用节水灌溉设备和措施,及时排涝;一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次,根据生长势和土壤情况合理灌溉;每平方米绿地用水量不超过0.5吨。

6.4.2.2施肥

  乔木至少每年施肥1次;灌木每年施肥2-3次;地被和草坪植物每年施肥3-4次;花坛植物根据生长情况进行追肥;如果有条件应使用有机肥料。

6.4.2.3病虫害防治

每月4次针对不同植物采取相应的防治措施,严禁高毒农药,无明显病虫害发生。

6.4.2.4整形修剪

乔木每年至少修剪1-2次,部分植物进行生长季节修剪;灌木根据需要及时修剪开败的残花果,全年共修剪2次以上;绿篱和色块生长整齐,每年冬季,五一前、七八月份和十 一前共修剪4次以上;冷季型草坪31次、42次、53次、62-3次、72次、82次、92次、101-2次,全年草坪 修剪在15次以上。

6.4.2.5除草

  每年全面除草至少4次,重点绿地增加除草次数,出现杂草的绿地面积不超过5%,季节性杂草逐年减少,发现20厘米以上的杂草及时清除。

6.4.3垃圾处理

  绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理5次。

6.4.4检查记录

6.4.4.1各项工作记录完整有效,

6.4.4.2绿化档案齐全。

6.4.4.3生长季节每月至少检查绿化工作4次并对植物的养护情况进行记录。

6.5环境卫生

6.5.1生活垃圾的收集、清运

6.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。

6.5.1.2生活垃圾实行分类收集。

6.5.1.32周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

6.5.1.4每日清运1次生活垃圾,并清运到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。

6.5.1.5保洁车外观整洁。

6.5.2物业共用部分清洁

6.5.2.1楼内

  1)每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面、一层候梯厅;每周擦拭2次信报箱、大堂玻璃;每2周刮1次大堂玻璃;每2周清洁1次大堂、候梯厅墙面;每日巡视保洁2次。

  2)每日清洁1次楼内地面、楼梯,每周清拖2次;每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台;每月擦拭2次防火门、消防栓、指示牌等公共设施;灯具每季度除尘1次;每日巡视保洁2次。

  3)根据地面材质,定期做地面清洗、养护。

  4)配有家具的,定期护理。

6.5.2.2电梯

  1)每日擦拭1次电梯轿厢门、面板;每日清拖1次电梯轿厢地面;每日巡视保洁2次。

  2)不锈钢面或其他装饰材料的电梯,每月护理2次。石材地面的电梯每月养护1次。

6.5.2.3天台屋面

每月清扫1次楼顶天台、屋面,雨季每月清扫1次。有天台、内天井的每周巡查2次。有杂物要及时清理。

 6.5.2.4庭院

  1)每日清扫1次道路、两侧人行道;巡视保洁2次。

  2)每周清洁2次小区公共照明及设施设备;每季度清洁1次雨蓬、门头等。

6.5.2.5水景

 1)定期对水体投放药剂或进行其他处理。

 2)使用期间每日安排专业清洁1次水面;定期进行水体净化处理;每年清洁2次水池池底。

6.5.3有害生物防制

6.5.3.1配合相关部门进行有害生物防制。

6.5.3.2投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。

6.5.4雨天气

  雨后,对小区内主路、干路积水进行清扫。

6.5.5卫生事件

  发生公共卫生事件时,迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。

6.5.6检查记录

6.5.6.1每日检查1次清洁质量,做好记录。

6.5.6.2每月全面检查1次清洁质量,做好记录。

6.5.6.3清洁档案齐全。

6.6公共秩序维护

6.6.1出入口有专人24小时值守。

6.6.2对重点部位进行巡视检查并做好记录,6002200巡视3次、其中楼内巡视1次;2200至次日600巡视2次;夜间巡查2人同行。

6.6.3维护道路使用和场地的正常秩序。

6.6.4专业人员

24小时值守安防控制室;监控影像资料、报警记录,应当留存30日备查。

6.6.5对违法行为立即报警,协助相关部门处理。

6.6.6每年进行3次专项应急预案演习,相关人员掌握安全服务的基本知识和技能。

6.6.7备勤人员24小时待岗,人数不少于秩序维护专业人员的20%,配备必要的应急工具。

6.6.8记录与档案

6.6.8.1各项工作记录完整有效。

6.6.8.2档案齐全。

6.7附则一:装饰装修管理

6.7.1按照相关规定和管理规约(临时管理规约)约定,建立住宅装饰装修管理服务制度。

6.7.2建立装饰装修管理档案。

6.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。

 装修人对住宅进行装饰装修前,应当告知邻里。

6.7.4装饰装修期间,每日巡查1次现场,做好记录。

6.7.5业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定,及时告知并劝阻;拒不改正的,及时报告相关主管部门、业主或业主委员会,并在物业管理区域内公示。

6.7.6装饰装修结束后,应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

6.7.7装修垃圾实行袋装化、定点堆放并及时清运。

6.8附则二:停车管理

6.8.1建立停车管理制度。

6.8.2建立停车管理档案。

6.8.3定期存放车辆的,应签订停车服务协议。

6.8.4在显著位置公示停车须知。

6.8.5设置规范的交通标志,包括引导标志,疏散指示灯,安全出口标志灯和其他警示性标志。

6.8.6机动车辆凭证出入,对临时进入的机动车辆进行登记。

6.8.724小时有专人定时巡查停车场(库)及其设施设备。

6.8.8停车场(库)内配备消防器材并定期检查,做好记录。

6.8.9停车场地面每3日清扫1次,地下停车库地面每月清拖1次。

6.8.10地下停车场(库)服务人员应着统一工服或牌证并佩戴明显标志。

7.0海口市住宅物业管理服务五级技术标准

7.1基本服务

7.1.1物业服务场所

7.1.1.1物业管理区域内设置物业服务场所。

7.1.1.2办公场所整洁有序,有专门的客户接待区域。

7.1.1.3配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

7.1.1.4在物业服务场所悬挂或张贴物业企业证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片,公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

7.1.1.5周一至周五每日不低于10小时,周六、日每日不低于7小时提供业务接待。其他时间设置值班人员,负责项目运行,及时处理各种临时或突发事件。

7.1.1.6设置专用区域,配置相关设备,为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。

7.1.1.7服务区域内设有办公服务接待中心,建立24小时人员值班制度。设立24小时服务热线电话,有值班工作记录。

7.2服务人员

7.2.1每个物业管理区域应当配备项目负责人,房屋建筑结构安全员和设备设施管理员;项目负责人有5年以上物业服务企业项目负责人工作经验,为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

7.2.2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。

7.2.3服务人员分岗位统一着装、佩戴标志,仪表整洁,行为规范,用语文明。

7.2.4适当配备具有外语会话能力的管理人员。

7.2.5公司所有服务人员见到业主及客人应点头微笑示意,并说“您好”。走路或车坐电梯应礼让业主或客人先行及乘用电梯。

7.3制度规范

7.3.1建立健全各项管理制度,公共突发性事件(如:消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等)的处理机制和应急预案,各岗位工作标准和培训、考核办法。服务工作记录。建立培训体系,定期组织培训与考核。

7.3.2签订并履行《前期物业服务合同》或《物业服务合同》;

   制订并落实《物业服务质量标准》、《物业服务程序文件》、《物业服务作业指导书》;       执行《临时管理规约》或《管理规约》。

7.4培训

    建立企业内部培训体系,编制培训计划,定期组织从业人员培训、考核。

7.5档案管理

7.5.1建立物业管理档案,设有专职人员、档案资料室。档案归档及时、完整,便于查询。使用物业服务软件系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录等。

7.5.2建立完善的服务资料档案,包括小区总平面图、各类建筑物附属设施设备设计图和竣工图、房屋各层平面图、共有部分和建筑物附属设施设备的台帐、大中修记录、房屋数量、种类、用途统计册等。

7.5.3业(用)户档案管理

  建立完整的业()户资料档案,使用计算机手段管理。资料应包括业(用)户的姓名、工作单位、房屋产权情况、房屋用途、联系电话等。

7.5.4资料档案盒要求:盒外有编号、名称;盒内有目录、页码、借阅登记表;目视达到整齐划一。

7.5.5严格遵守业(用)户资料保密规定,不得将资料提供给无关人员;未经业(用)户许可,不得将资料内容转作其他用途。

7.6标志

7.6.1设计并实施物业服务企业VI识别体系,提高物业服务的形象及品质。

7.6.2设置物业管理标志,定期巡视检查并做好记录,包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志及与物业管理相关的标志。管道水流向标识。

7.7客户服务

7.7.1公示物业服务24小时热线

在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

7.7.2接待来访来电服务

   业(用)户报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集、处理和及时反馈。一般情况应在一个工作日内处理完毕,或在与业(用)户约定的时间内处理和答复。

7.7.3报修服务

  急修:半小时内到达现场处理(依据:中物协《物业管理服务等级标准》);

  小修一个工作日内修复。如须说明维修责任或收费标准的,应予以说明。

  小修急修及时率100%。返修率不高于1%。回访率达到100% 

  有报修记录、回访记录、返修分析及处理记录;每月统计一次。

7.7.4投诉处理

  在一般情况下,责任性投诉:应于一个工作日内到位处理,并在与业(用)户约定时间内答复。

 非责任性投诉:应向投诉人说明责任范围并承诺协助解决。

 投诉处理率为100%

 投诉处理及时率为100%

 可联络投诉回复率为100%

 投诉处理结果登记存档。

7.7.5告知服务

7.7.5.1涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。

7.7.5.2物业管理区域内显著位置设置公共信息栏,每月更新1次。配合相关部门进行公益性宣传。

7.7.5.3工作记录

  工作记录及时、完整。

7.7.6社区文化

7.7.6.1每年组织2次社区文化活动。

7.7.6.2重要节日进行美化装饰。

7.7.6.3每年组织业主参观共用设施设备机房。

7.7.6.4工作记录

  工作记录及时、完整。

7.7.7意见征询和物业管理服务不满意率

  半年一次向业(用)户发放物业管理服务意见征询表;

  征询面:为业(用)户总户数的85%以上;

  征询表中选择范围设定为“很满意、基本满意、不满意”;

  物业管理服务不满意率:超过80%(选项设定为满意、基本满意、不满意)。

  物业管理服务不满意率:不超过20%(选项设定为满意、基本满意、不满意)。

  业(用)户发放的物业管理服务意见征询表回收率90%以上。

  回收后形成《意见征询分析报告》

  对意见征询所涉及的原始资料存档备查。

  征询结果向业(用)户公布。

7.7.8服务质量检查

7.7.8.1设立专人负责服务质量的检查,制订检查制度,实行日检、周检、年检相结合的项目服务质量检查,做好记录。

7.7.8.2做好安全生产管理;重要节假日前安排安全检查。

7.7.8.3对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约(临时管理规约)的行为,应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

7.7.9按照规范要求,每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况。

7.7.10维修资金使用和公布

    物业公司应根据建筑物共有部分和附属设施设备现状需要,每年一次制定大修、中修、翻修和更新改造工程计划,报业主委员会或开发建设单位审定并实施;工程预、结算报业主委员会或开发建设单位审核;突发性设施设备故障、须由维修资金支付的,应于发现故障或应急处理后一个工作日内出具报告送业主委员会或开发建设单位;

   维修资金使用情况随时接受业主委员会或开发建设单位的查询和监督,每季度公布一次。

7.7.11公众责任保险

    按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

7.712专项服务委托管理

7.712.1依据相关规定,签订规范的委托服务合同,明确各方权利义务。

7.712.2专项服务企业应具备相应资质;操作人员持有相应的职业资格证书。

7.712.3专项服务企业人员佩戴标志,仪表整洁,行为规范,用语文明。

7.712.4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

7.7.12.5工作记录

  工作记录及时、完整。

7.7.13特约服务

7.7.13.1业主入住时发放业主特约服务征询表;

7.7.13.2收回并对业主特约服务征询表进行分析,有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理、房屋代管代租等服务项目。做到有偿与无偿服务相结合;

7.7.13.3签订特约服务协议。认真履行协议。

7.7.13.4工作记录

工作记录及时、完整。

7.7.14 物业管理服务报告会议

7.7.14.1每半年召开一次物业管理服务报告会议,向业主委员会或开发建设单位或代表汇报工作情况,听取意见和建议。会议记录存档备查。

7.7.14.2工作记录

  工作记录及时、完整。

7.8 建筑物共有部分的维护和管理

7.8.1 建章立制

   制定建筑物共有部分管理规定、建筑物共有部分维护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。

7.8.2小区共有部分的标识

   小区主要出入口或指定区域设置小区平面图;小区内主要路口设有路标,房屋组团、栋、单元(门)、户门标识明显。

7.83 巡检

7.8.3.1 日检

   管理员每天一次对小区进行检查(依据:中物协《标准》),检查内容包括:小区范围内的道路路面、绿化及绿地卫生、市政设施、楼宇外墙及各种外敷管道、楼宇电子防盗门、楼宇悬挂物、楼宇各总水表(抄录度数)、裙楼卫生、楼层走火通道、消防栓箱封条、楼层疏散指示灯、楼宇天面等设施和部位的状况。

管理员填报日检表并送物业项目经理审阅。

7.8.3.2 周检、双周检、月检

    实施周检。具体内容包括:

   检查一次楼宇屋顶各类设施及卫生状况。

    管理员填报检查表并送物业项目经理审阅。

7.8.3.3 年检

  每年检查一次。

  对小区范围内的共有部分全面检查一次,对房屋完损情况作出报告与评估,送业主委员会或开发建设单位阅。处在前期物业管理阶段的应送房地产开发建设单位阅存。7.8.3.4 临检

  根据特殊情况(如异常危害性天气、业主委员会或开发建设单位委托等)需要,临时安排对小区的重点部位和重点设施设备进行针对性检查。

7.8.3.5 巡检结果的处理

  根据日检、周检、月检、临检结果,属于小修方面的应于一个工作日内修复;

  属于管理方面的应于两个工作日内采取措施恢复正常;属于大中修方面、须由维修资金支付的维修工程,应于一个工作日内向业主委员会或开发建设单位提出书面报告。

7.8.3.6工作记录

  工作记录及时、完整。

7.9 住宅装修管理

7.9.1 建立装饰装修管理服务制度。

7.9.2 建立装饰装修管理档案。

7.9.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、装饰装修企业签订室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

7.9.4审核业(用)户的装修方案,两个工作日内作出书面答复;

7.9.5装饰装修期间每日巡查 1次现场,发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的,应立即劝阻;拒不改正的,应于一个工作日内报告相关行政主管部门及业主、业主委员会或开发建设单位,并在物业管理区域内公示。

7.9.6 装饰装修结束后两个工作日内进行检查,对违反室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

7.9.7委托清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖措施,在两日内清运。

7.9.8自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输的方式,在两日内清运。

7.9.9装修结束后进行验收;

7.9.10验收合格两个月后进行复检。

7.9.11工作记录

  工作记录及时、完整。

7.10 制止违章搭建与占用行为

7.10.1对违反规划乱搭乱建和擅自改变房屋用途的行为应于一个工作日内以书面通知劝阻和制止,制止无效应于两个工作日内报告业主委员会或开发建设单位和有关政府部门。

7.10.2工作记录

  工作记录及时、完整。

7.11 房屋外观

7.11.1房屋外墙出现裂缝、离壳、脱落现象,应于发现后一个工作日内到位处理并向业主委员会或开发建设单位报告;

  房屋外墙出现乱涂乱画乱张贴现象,应于发现后两个工作日内到位处理。

  空调安装、防盗网安装、阳台封闭须符合政府或业主委员会或开发建设单位的有关要求,违反规定的行为应于一个工作日内以书面通知劝阻和制止,制止无效应于两个工作日内报告业主委员会或开发建设单位和有关政府部门。

7.11.2工作记录

  工作记录及时、完整。

7.12 户外设置物

7.12.1制定户外设置物(招牌、广告牌、霓虹灯等)管理办法;未经有关政府部门批准和业主委员会或开发建设单位同意的户外物品设置行为,应于发现后一个工作日内以书面通知进行劝阻和制止,制止无效应于两个工作日内报告业主委员会或开发建设单位和有关政府部门。

7.12.2工作记录

  工作记录及时、完整。

7.13建筑物附属设施设备的维护和管理

7.13.1 供水设施设备

7.13.1.1 建章立制

  制定供水设施设备管理规定、维护保养办法、水池清洗办法、应急处理预案等制度。

7.13.1.2 资料与标识

  建立完整的供水设施资料档案;设施设备标识规范齐全。

7.13.1.3 水泵房管理

  泵房有明显标志;悬挂操作规程;管系色标分明;流向箭头清晰;按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防灭火器材。

7.13.1.4 供水设施设备维护

1 水泵控制箱 

  日检:检查仪表、指示灯、开关、电源、电压、电机工作电流、继电器、接触器、所有接线。

  周保养:清洁控制箱表面、仪表、指示灯。

  月度保养:清洁控制箱内外部表面、仪表、指示灯、开关及内部元件;检查继电器、接触器动作、弹簧压力、超行程状况;检查调整水位开关;试验备用泵自动启动功能;检查接地线。

  半年度保养:完成月度保养内容;检查继电器、接触器接线和触点并清洁;检查灭弧罩、灭弧栅、电缆电线连接状况;测量控制箱各线路绝缘。

  年度保养:完成半年度保养内容;检查热过载继电器和时间继电器整定值。

检查接触器和继电器活动机构、机械连接情况、控制箱内导线连接情况;检查测量接触器、继电器线圈、线路绝缘;检查启动柜密封情况;控制箱内外、底座除锈补漆。

2)生活水泵(含电动机)

  日检:检查水泵进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况、电机运行电压与电流、电机与水泵运行温度。

  月度保养:检查水泵润滑油量、油质并加油;电机轴承加油;检查排气阀门;清洗管道滤网(器);检查进出口可挠曲橡胶接头、水泵联轴节螺丝、机座螺丝,活络阀门。

  年度保养:完成月度保养内容;检查水泵、电机固定螺丝固定状况;水泵、电机、管道除锈补漆;测量电机绝缘;检查活络阀门,除锈补漆,阀门螺杆上油;检查联轴节缓冲橡胶。

3)供水管路与阀门

  日检:检查活络阀门开关位置、管路接头、压力表。 

月度保养:检查活络阀门,阀杆加油;检查管道,清洗滤网;清洁减压阀。

  半年度保养:完成月度保养内容;检查清洁供水管阀门和阀杆;检修水龙头;清洁管井、管道与支架,局部除锈补漆。

  年度保养:完成半年度保养内容;检查管路、阀门,除锈补漆。

7.13.1.5 二次供水上、下蓄水池 

  1)水池管理

  水池盖设有密封条、防蚊网并上锁;水池底无杂物堆放;水池附近无污染源。

  2)水池维护

  日检:检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。

  季度保养:配合水池清洗工作,检查低水位限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀,阀杆加油;解体检查进水液压阀;检查清洁水位控制浮球;池内扶梯除锈。

  年度保养:完成季度保养内容;检查测量水位控制浮球绝缘;检查进水手动闸阀;管道除锈补漆。

  3)水池清洗

  水池每季度清洗一次,节假日不安排清洗;管理处提前二十四小时书面告知业(用)户;1600时以前结束工作。

   须由具备资质单位负责清洗;清洗人员须持有效健康证;按清洗程序操作;按量使用政府部门规定的消毒药物;排水时注意排水管道畅通与否;恢复供水后检查管道、阀门、浮球等设备零件。

  水池清洗后由管理处和业主委员会或开发建设单位共同验收,填写验收表格。

  水质检验须由政府认可的专业部门负责;检验数量按水池清洗总数的10%抽取(水池清洗个数不足10个的,抽取一个);水质抽样须于水池清洗后三至五天内进行;抽取水样须存于专业部门提供的规范水瓶;水质检验报告向业(用)户公布。

7.13.1.6 供水系统应急处理 

  1)停水应急处理

  可获知的市政停水情况,管理处应提前在相关楼宇张贴停水通知并采取相应蓄水措施;故障停水情况,接报后15分钟内到位处理,视需要以口头或书面形式告知业(用)户。

  2)管道爆裂应急处理

  出现管道爆裂等紧急事件,接报后15分钟内到位处理。

7.13.1.7 工作记录

  工作记录及时、完整。

7.13.2 排污设施设备

7.13.2.1 建章立制

  制定排污设施设备管理规定、维护保养办法、排污设施清理办法、应急处理预案等规章制度。

7.13.2.2 资料与标识

  建立完整的排污设施设备资料档案,绘制设施设备平面图;设施设备标识规范齐全,井、池盖编号清晰。

7.13.2.3 潜水泵维护

  日检:检查控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器。

  月度保养:清洁控制箱面、仪表、指示灯、开关;清洁控制箱内外;检查继电器、接触器、接线、水位控制浮球;清洗集水井和潜水泵表面;检查接地线。

  半年度保养:完成月度保养内容;清洁检查继电器、接触器接线与触点;拆检灭弧罩和灭弧栅;检查电缆电线连接情况;测量箱内线路、电机绝缘。

  年度保养:完成半年度保养内容;拆检止回阀;检查热过载继电器整定值;检查继电器、接触器活动机构,测量线圈线路绝缘;检查机械连接情况;检查箱内导线连接情况;检查控制箱密封状况;控制箱内外、底座除锈补漆;潜水泵解体清洁,检查轴承;测量潜水泵绝缘。

7.13.2.4 沙井清理

  每年清理一次。

7.13.2.5 排水沟清理

  排水明沟每天清理一次,暗沟每月清理一次。

7.13.2.6 化粪池清理 

   每年清理一次;清理前提前二十四小时书面告知业(用)户;清理现场设置安全标志;池底污物淘净;多级出入口通疏;人工清理者须将污物包装良好,当天运走;清运过程无漏洒;清理现场即时清洗干净;由管理处和业主委员会或开发建设单位共同验收,填写验收表格。

7.13.2.7 管道爆裂、池井溢流应急处理

  出现管道爆裂、井池溢流、井池盖缺损等紧急事件,接报15分钟内到位处理。

7.13.2.8 工作记录

  工作记录及时、完整。

7.13.3 供电设施设备

7.13.3.1 建章立制

  制定供电设施设备管理规定、维护保养办法、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。

7.13.3.2 资料与标识

  建立完整的供电设施设备资料档案;设施设备标识规范齐全。

7.13.3.3 高压配电柜维护

  日检:检查屏面指示灯、开关位置、警告牌、母排温升、继电器、各项运行参数、表针指示、检查试验信号灯、警铃和蜂鸣器;

  周保养:清洁柜面、仪表、指示灯。

  月度保养:检查电缆外壳接地、清洗绝缘垫、清洁柜内。

  季度保养:完成月度、双月度保养内容;检查二次接线紧固状况;检查电缆槽和过墙处密封状况;测量母排接点温度;检查清洁绝缘工具。

  半年度保养:完成季度保养内容;检查接地和高压开关小车推拉状况。

  年度保养:完成半年度保养内容;测量线路和设备的绝缘;测量接地电阻;清洁并检查互感器、计量仪表、计量柜线路;清洁并检查高压开关小车;测量高压开关绝缘阻;储能机构活动部位加油,检查联锁动作状况;清洁并检查避雷器小车,测量接地电阻;清洁并检查继电保护装置,调整保护值;清洁并检查电缆套管和支持绝缘子;检查柜内电缆联接状况;柜内外设备清洁除尘。

7.13.3.4 低压配电柜维护

  日检:检查开关、指示灯、仪表、指示灯运作状况;

  周保养:清洁柜面、仪表、指示灯。

  月度保养:检查控制回路的接线情况;电容补偿情况;清洗绝缘垫;试验应急发电机,检查外电停电时自控起动、自动合闸、向消防应急设备供电功能,检查外电恢复时自动分闸、转换供电功能。测量母排及各密封式供电母线排连接处、拐弯处的温度;清洁柜面。

  年度保养:完成月度保养内容;检查各抽出式主开关、灭弧罩和灭弧栅、动触头、静触头、接线螺丝和固定螺丝状况;检查主开关在试验位时的手动合闸和断开功能;检查合闸线圈、失压脱扣线圈的接线和固定状况,测量绝缘;测量抽屉、主开关、接触器等绝缘;检查各保护装置的整定值;检查接地线电阻;检查配电柜母排连线并测量配电柜绝缘;检查并测量各输出电缆、密封母线排的绝缘;检查配电柜各电缆和控制线路固定螺丝;检查并清洁补偿电容器、接触器;配电柜内外清洁处尘;除锈打漆。

7.13.3.5 应急发电机维护

  发电机房门有明显警示标志,悬挂操作规程,按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防器材。

  日检:检查发电机启动电池电压、配电屏开关位置、指示灯、控制箱开关位置、蓄电池电解液高度、接线柱状况。

  月度保养:试验发电机应急启动,检查发电机运行时的电压和频率;测量蓄电池电压、比重;检查蓄电池各连接部位;清洁蓄电池表面,清洁发电机组表面。

  半年度保养:完成月度保养内容;检查配电柜;检查发电机自动卸载、自动合闸供电功能;测量发电机绝缘;检查蓄电池极板情况;检查充电器;清洁配电柜、充电机、充电器。

  年度保养:完成半年度保养内容;清洁并检查整流器、互感器、自动电压调节器;清洁并检查接线盒电缆连接情况;清洁并检查发电机定子绕组和转子绕组;清洁并检查旋转励磁部分或碳刷、压紧弹簧和滑环;测量烘潮电阻绝缘;清洁并检查充电器内部。

  发电机房每周清扫一次;房内无杂物堆放。

7.13.3.6 柴油机维护

  日检:检查柴油柜油位、阀门、管道;柴油机管路;控制箱仪表、开关;检查机油油位、冷却水箱水位、启动电池电压、接地线。

  月度保养:试机一次;检查机油油位和冷却水箱水位;检查启动线路的连接情况;

检查传动皮带情况;检查运行时的机油压力、机油温度和冷却水温度;检查空载时的运行转速;清洁柴油机表面。

  半年度保养:完成月度保养内容;检查并清洁空气滤清器、冷却水散热器、机油散热器、电子调速器、油门控制阀;检查风扇皮带;检查各部件紧固情况。

  年度保养:完成半年度保养内容;检查清洁涡轮增压器;检查清洁水泵;检查清洁启动电机、充电发电机并测量电机绝缘;检查所有管路和电路连接情况。

7.13.3.7 应急发电机配电屏保养

  日检:检查各开关位置、指示灯状况;清洁柜面开关、仪表、指示灯。

  月度保养:配电柜内外清洁除尘;手动启动发电机,检查电压和频率。

  半年度保养:完成月度保养内容;检查所有接线紧固状况;试验发电机自动启动、合闸功能;试验两台发电机并车情况,检查同步表、并车开关状况;测量配电柜内控制线路绝缘、合闸线圈和失压线圈的绝缘;检查柜内所有保险丝完好程度。

   年度保养:完成半年度保养内容;检查并清洁主开关、灭弧罩、灭弧栅;检查动、静触头紧固状况;检查合闸线圈、失压脱扣线圈固定状况;检查所有接线螺丝、固定螺丝固定状况;手动试验开关合闸机构,检查机械部件平滑状况并加油;检查清洁继电器、接触器;检查各保护装置整定值;检查母排、电缆的连接状况,测量绝缘;检查接地线的连接状况;检查操作机构及弹簧状态;清洁配电屏内外;除锈补漆。 

7.13.3.8 楼层配电房维护

  配电房有明显警示标志,悬挂操作规程,按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防器材。

  日检:检查照明配电箱、空调配电箱指示灯;电源、电压;主开关工作电流应小于额定值;检查接触器、继电器状况。

  月度保养:检查配电箱按钮、指示灯;清洁主开关表面;清洁配电箱内外,检查连接线;检查继电器、接触器连接线;清洁配电房。

  半年度保养:完成月度保养内容;检查主开关、继电器、接触器的触头;检查接地线;测量配电箱绝缘。

  年度保养:完成半年度保养内容;检查主开关灭弧罩和灭弧栅状况;检查主开关动、静触头紧固状况;检查各分开关分断、合闸状况;检查接线螺丝紧固状况;检查地线连接状况;测量绝缘。

  房内每周清扫一次,房内无垃圾、杂物堆放。

  严禁带电作业;停电或部分停电作业时,须在断开的开关分闸把柄上悬挂“禁止合闸”指示牌;操作高压隔离开关须穿戴绝缘服装;绝缘工具每半年送检一次,检验报告存档备查。

  配电柜钥匙统一存放于现场钥匙箱内。

7.13.3.9 路灯、梯灯管理

  路灯、梯灯每天检查一次;发现损坏一个工作日内修复;完好率为95%以上。

 路灯每季度清洁一次;梯灯每周清洁一次。 

7.13.3.10 停电应急处理

   可获知的市政停电情况,管理处应提前在相关楼宇张贴停电通知;故障停电情况,接报后15分钟内到位处理,视需要以口头或书面形式告知业(用)户。

7.13.3.11 工作记录

  工作记录及时、完整。

7.13.4 电梯设施设备 

7.13.4.1 建章立制

  制定电梯设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。

7.13.4.2 资料与标识

  建立完整的电梯设施设备资料档案;设施设备标识规范齐全。

7.13.4.3 电梯运行

  按与业主委员会或开发建设单位约定的电梯运行制度执行;未有约定的每栋住宅楼至少应有一部电梯24小时运行。

7.13.4.4 机房管理

  电梯机房门有明显警示标志;悬挂操作规程和设备铭牌;按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防器材;每周清洁一次;无杂物堆放。

7.13.4.5 电梯维护

  1)停梯维护公示:一般情况应提前24小时以书面通知业(用)户。

   2)电梯控制箱维护

    日检:检查控制箱温度、箱顶再生电阻器、各开关、指示灯、接触器、继电器、散热风机、箱底和

进线口密封情况。

    月度保养:控制箱内外清洁除尘;检查对讲机通讯效果;检查保险丝与额定电流;检查接触器与继电器;试验自动检修开关转换与上行下行开关控制状况;。

    半年度保养:完成月度保养内容;检查箱内扁平电缆插接件牢固状态和所有电缆连接状况;检查接触器、继电器触头;测量控制箱绝缘;检查接地线。

    年度保养:完成半年度保养内容;检查清洁接触器、继电器触头;检查各安全保护装置动作;检查接地线并测量接地电阻;检查各电路板插件的连接状态;检查清洁散热风机。

   3)电梯曳引机

   日检:检查电动机、减速器、制动器、曳引机、限速器、导向轮、对重轮的运行状况;检查机房温升情况。

   双周保养:检查制动器闸瓦间隙、线圈温度;检查曳引绳;清洁曳引机和电动机外表和机座。

   月度保养:完成双周保养内容;检查清洁限速器;检查曳引机运行状况、曳引轮轴承润滑情况;检查各安全装置;检查曳引绳、限速钢丝连接状况;检查制动器电磁铁可动铁心与铜套间的润滑情况;检查旋转编码器轴承。

  半年度保养:完成月度保养内容;检查曳引轮、曳引绳磨损情况;检查制动器并加油;检查制动器移位情况;测量电机绕组绝缘;检查曳引机减速箱状况及油位;检查限速器轮并加油。

    年度保养:完成半年度保养内容;检查清洁制动带;检查制动力柜,调整制动弹簧;检查电动机电缆及制动线圈电线连接状况;检查电动机润滑油状况及换油;检查曳引机接地线连接状况。

 4)电梯井道维护

    月度保养:检查清洁电梯导轨和对重导轨;检查油杯油位、电梯随行电缆、各限位开关、井道照明灯;清洁安全钳;清理井底杂物积水。

    季度保养:检查井道照明、各限位开关、曳引钢丝绳、对重链;清洁井底缓冲器;检查液压油位,

清洁柱塞外圆并上油;检查导轨磨损和润滑情况;检查清洁安全钳,传动杆配合转动处加油;填补井道孔、洞;清洁井道。

    年度保养:完成季度保养内容;检查清洁井底应急开关;检查试验井底缓冲器;检查轿厢轨道、对重导轨磨损情况及轨道垂直平直状况,上紧全部压板、接头和撑架螺栓;检查试验防冲顶、冲底限位开关;检查清洁井道内所有设备及井道四周。

 5)轿厢、层门维护

    厢内悬挂《电梯使用规定》和《电梯安全使用许可证》;每天抹拭一次。

    日检:检查厢门安全装置、厢门机构动作、厅门轨道、门踏板槽、楼层显示、厢内各项设备、电梯平层情况。

    月度保养:检查清洁轿厢门顶机构状况并加油;检查清洁轿顶ST装置;检查各厢内各种按钮;检查调整平层装置;检查轿顶轮、导向轮滑动轴承间隙;检查调整轿门驱动电机传动皮带;检查轿顶安全窗开关;检查清洁轿门和厅门的电触头;检查厅门联动装置状况;检查清洁轿顶控修箱;检查厢内控制盒内各开关。

    季度保养:完成月度保养内容;检查清洁自动门锁并加油;检查轿厢门和自动门机构,擦拭门导轨并加油;检查层门,擦拭门导轨并加油;检查清洁层门机械电气联锁装置;检查清洁轿厢照明机风机扇,测量电气绝缘;试验消防电梯开关,检查迫降情况。

    年度保养:完成季度保养内容;清洁轿顶控制箱内电气元件,检查连线,全面清洁轿厢顶部;检查试验轿厢测重限载装置;检查各安全装置;检查清洁轿门驱动电机,测量绝缘,清洗轴承,加润滑脂,检查传动皮带磨损情况;检查层门各活动部位及各滚轮,清洁轴承并加润滑脂;检查清洗轿门机层门对摆杆轴承并加润滑脂。

  6)年审

    每年由政府指定部门对电梯进行一次年度审验并取得《电梯安全使用许可证》。

7.13.4.6 电梯应急处理

  1)停电应急处理

    可获知的市政停电情况,管理处应提前在相关楼宇张贴停电通知;停电前停止电梯运行;启动应急发电机;恢复电梯运行。

    故障停电情况,接报后5分钟内到位处理,立即检查电梯有否困人,无人情况下启动发电机,恢复电梯运行。

  视需要以口头或书面形式告知业(用)户。

  2)电梯困人应急处理

    出现电梯困人情况,5分钟内到位处理;确定轿厢所在位置;以可能的方式安抚被困乘客;在确认机房电源已关闭情况下,按照《电梯困人救援程序》解救被困乘客。

  3)水浸电梯应急处理

    接报后5分钟内到位处理;将电梯升至浸水楼层上方,查明漏水来源,采取适当措施;排干井底积水,检查设备,检测绝缘情况。

7.13.4.7 工作记录

  工作记录及时、完整。

7.13.5 空调系统

7.13.5.1 建章立制

   制定空调机操作规程、空调通风管理规程、空调水处理管理规定、空调系统维护办法、空调故障应急处理程序等规章制度。

7.13.5.2 资料与标识

    建立完整的空调系统资料档案。冷却系统、冷冻水系统管道喷上明显字样,以不同颜色标示其介质流向。所有设备、阀门挂上标示牌。带电、旋转部件、进出风口应有安全警示标志。

7.13.5.3空调系统设施维护

 1)离心式冷水机组

    周保养:完成日检保养内容;清洁水泵外表,清洁电机外表;检查水系统工作情况,调节水泵出口阀门开度。

   季度保养:检查水泵润滑油量、油质,检查电机轴承润滑情况并加润滑油,检查、活络阀门并加润滑油,检查水泵联轴节,检查、上紧排气阀门,清洗管道滤网(器)。

   年度保养:完成季度保养内容;检查水泵、电机固定螺丝;水泵、电机外表、机座除锈,补漆;测量电机绝缘;检查、活络阀门,除锈、补漆,阀门螺杆上滑油;检查联轴节缓橡胶,根据需要更换新件。

2)冷却塔

    日检:检查冷却塔进出水管阀开关位置,检查冷却塔风机运行情况,检查风机电机运行电流,检查冷却塔布水情况,检查冷却塔水盆部分周围、底部情况。

   月度保养:完成日检保养内容;,检查补水浮球阀,清洁风机、电机外表,检查传动皮带松紧度,清洁冷却塔,检查清洗冷却水出口滤器,更换冷却水。

    季度保养:完成月度保养内容;测量冷却风机驱动电机绝缘,检查电机接地线,检查冷却塔风机轴承、驱动电机轴承润滑情况,检查皮带及皮带轮磨损情况,检查、清理减速箱内外表面,检查、活络进出水阀、放水阀,阀杆上润滑油。

    年度保养:完成季度保养内容;检查冷却塔风机皮带;检查、清洁减速箱内外,轴承加油;管路、阀门除锈补漆;冷却塔风机、驱动电机外表清洁、除锈补漆;检查防雷接地线。

 3)空调柜机、新风机

    日检:检查空调柜机冷冻水进出口阀,检查机组运行状态,驱动电机运行电流,检查轴承温度,检查进出风口、调节新风供给比例、供风温度,检查冷凝水排泄情况。

    月度保养:检查、清洗空气滤网;检查、清通冷凝排出管;清洁机组外表;检查风机轴承润滑情况;检查风机轴承润滑情况,适量加油;检查清洁柜机启动箱。

    季度保养:检查、活络冷冻水进出口阀、新风阀门,阀杆上油;检查风机驱动电机轴承润滑情况,检查传动皮带松紧度。

    半年度保养:完成季度保养内容;测量风机驱动电机绝缘及启动箱绝缘,检查电机接地线,检查柜机内换热器翅片。

    年度保养:完成半年保养内容;检查风机皮带,检查压力表、温度计;管路、阀门除锈补漆,风机、驱动电机外表清洁、除锈补漆,柜机外表、机座除锈补漆;检查、清洁柜机启动箱。

   4)盘管风机

   日检:检查盘管风机运行状况,检查室内空调效果,三速调温开关及温度控制。

   月度保养:检查冷凝水排水管,清洗盘管风机滤网,检查冷冻水进口电磁阀动作。 

年度保养:检查盘管风机运行情况;测量电机绝缘;检查管路附属阀件,阀杆加油;检查盘管;清洁风机、电机,检查电机轴承并加油。

 5)清洗

    空气处理机组每年检查一次,送风管、回风管每二年检查一次,出现国家标准规定的需清洗条件的,安排清洗工作。

7.13.5.4工作记录

  工作记录及时、完整。

7.13.6 消防设施

7.13.6.1 建章立制

    制定消防安全制度、防火安全责任制、消防设施设备管理规定、维护保养办法、消防培训和演习办法、应急处理预案等规章制度。

7.13.6.2 资料与标识

    建立完整的消防设施设备资料档案;绘制设施设置平面图和火警疏散图;

编制消防管理架构图,人员变更及时调整;设施设备标识规范齐全。

7.13.6.3 消防设施维护

1 智能型消防报警系统

   日检:检查控制箱和联动柜的仪表、指示灯、开关;检查电源电压、(UPS)不间断电源、报警系统主机、控制计算机、应急广播装置的工作状况;清洁消防中心。

   月度保养:检查联动柜联动功能和蓄电池;检查(抽查5%)试验感烟控头和感温探头;检查破玻按钮和各楼层喷淋管水流指示器的报警功能;清洁电源控制箱内外面、报警系统主机表面、网络控制器表面、计算机和外围设备表面、不间断电源表面、楼层模块箱表面。

    季度保养:完成月度保养内容;检查电源控制箱、联动柜和楼层模块箱的线路连接情况;试验应急广播系统。

    半年度保养:完成季度保养内容;试验主供电源与备供电源转换功能、蓄电池放充电功能;试验消防水泵、喷淋水泵、排烟风机、正压风机;清洁网络控制器和计算机内部;清洁计算机外部设备;清洁检查不间断电源,进行充放电试验;测量各线路绝缘。

    年度保养:完成半年度保养内容;清洁检查报警主机电源、联动柜电源、应急广播电源内部;测量楼层模块箱内部线路绝缘;主机、联动柜、电源控制箱内、

外除锈补漆;清洁楼层感烟探头、感温探头。

 2)消防水泵、喷淋水泵控制箱

   日检:检查仪表、指示灯、开关、电源、电压。

   周保养:清洁控制箱表面、仪表、指示灯、开关。

   月度保养:检查进出口阀、安全阀、转换开关;清洁控制箱表面、泵体、阀门、压力表;手动启动消防泵、喷淋泵试运行。

    季度保养:完成月度保养内容;清洁控制箱内外;检查清洁继电器、接触器;检查线路和接地线。

    半年度保养:完成季度保养内容;检查灭弧罩和灭弧栅;测量控制箱各线路绝缘。

    年度保养:完成半年度保养内容;检查继电器整定值;检查接触器、继电器活动机构;检查机械连接状况;检查箱内导线连接状况;检查测量接触器、继电器线圈线路绝缘;控制箱内外除锈补漆。

3)消防水泵、喷淋水泵、恒压泵(含电动机)

    日检:检查进出口阀、安全阀位置、恒压泵运转情况、水泵有无漏水。

   月度保养:在手动启动状态下,检查水泵、电机的运行状态、温度、电机工作电流,检查恒压泵润滑情况、添加润滑油。

    半年度保养:完成月度保养内容;检查水泵和电机轴承的润滑状况并加油;检查活络阀门并加油;检查水泵联轴节、排气阀门、进出口可挠曲橡胶接头状况;测量电机绝缘。

    年度保养:完成半年度保养内容;检查水泵、电机固定状况;检查联轴节缓冲橡胶;水泵、电机、机座、活络阀门管道除锈补漆。

 4)消防水、喷淋水管路、阀门、消防栓箱

    周保养:检查管路阀门、水压、管路接头、楼层喷淋水管总闸阀、消防栓箱封条、箱内阀门状况。

    季度保养:检查水管管道管路,清洗滤网,阀杆加油;抽检楼层喷淋管水流开关和报警功能(月查两层);检查清洁水管压力表;检查箱内配件。

    半年度保养:完成季度保养内容;检查清洁消防管井;管道表面及支架局部除锈补漆,螺丝上紧;检查清洁管路阀门阀杆;检查减压阀,进出口阀除锈加油;检查消防栓内阀门活络并加油;皮龙翻迭整理。

    年度保养:完成半年度保养内容;全面检查管路阀门,锈蚀部分除锈补漆;消防栓内清洁除锈补漆;试验消防水喷射高程。

  5)防火卷帘(含电动机、控制箱)

   周保养:检查控制箱面仪表、指示灯、开关、电源、电压、卷帘位置。

   月度保养:检查清洁箱面、仪表、指示灯、开关;手动试验卷帘动作;检查电机。

   季度保养:完成月度保养内容;清洁控制箱内外;检查继电器、接触器、接线、接地线。

    半年度保养:完成季度保养内容,检查清洁电路板;检查灭弧罩、灭弧栅;检查电缆电线;测量箱内线路绝缘。

    年度保养:完成半年度保养内容;检查热过载继电器整定值;检查接触器、继电器活动机构;检查机械连接状况;检查箱内导线连接状况;测量接触器、继电器线圈、线路绝缘;检查控制箱密封状况;控制箱内外、底座除锈补漆;检查电机轴承、传动齿轮、轨道润滑情况。

  6)疏散指示灯

   日检:检查各楼层走廊、通道、出口指示灯。

   月度保养:检查清洁指示灯;抽检指示灯充放电功能(每次查5%)。

   年度保养:完成月度保养内容;检查清洁指示灯内部元件;检查干电池效能;检查接线情况;检查接地状况。

 7)正压风机

    双周保养:检查控制箱面仪表、指示灯、开关、电源、电压;清洁控制箱面、仪表、指示灯、开关。

    季度保养:检查清洁控制箱内外;检查继电器、接触器、连线、接地线;检查正压风机试运行时状况及电机电流情况。

    半年度保养:完成季度保养内容;检查清洁灭弧罩、灭弧栅、电缆、电线;测量控制箱线路绝缘;

清洁风机、电机表面。

    年度保养:完成半年度保养内容;检查继电器整定值;检查机械连接状况;检查箱内导线连接状况;检查测量继电器、接触器线圈、线路绝缘;检查控制箱密封状况;检查风机、电机轴承润滑情况;风机表面、控制箱内外、底座除锈补漆。

7.13.6.4 自动灭火系统

     日检:检查感烟探测器、感温探测器、喷头、储存容器、各种阀门、集流管、称重装置、瓶组支架、压力讯号器。

    月度保养:清洁检查控制箱表面;抽查感烟探测器、感温探测器(5%);清洁储存容器、储存室。

    季度保养:清洁控制箱内外、阀门、管道;关闭维修阀,试验气体施放动作情况,试验完毕必须打开维修阀。

    年度保养:完成季度保养内容;检查管道畅通情况(可用压缩空气吹通);控制箱、容器、管道、支架除锈补漆。

  编制灭火系统长期维修计划报业主委员会或开发建设单位。

7.13.6.5 消防监控室

    监控室门有明显警示标志;室内无杂物堆放;每天清扫一次。

7.13.6.6 消防通道

    通道每天检查一次;无杂物堆放,无违章占用;如有障碍,须于一个工作日内清除;如清除受阻,须立即报告业主委员会或开发建设单位或有关政府部门。防火门直观应无脱漆、无生锈、无变形、无损坏;闭门器应能自动灵活关闭,关闭后密闭性能好;门锁应开门容易、牢固;门轴应转动灵活。

7.13.6.7 防火检查

  每季度组织一次防火检查,消除火灾隐患;向业主委员会或开发建设单位报告检查结果。

7.13.6.8 义务消防队和消防演习

  按单位人数30%组建义务消防队;每季度组织一次以上的消防知识学习;每年组织两次以上的消防演习。

7.13.6.9 消防宣传教育

   新职工上岗前消防宣传教育率达100%,有记录;单位消防安全责任人取得消防安全培训合格证,重点工种人员每年接受消防培训不少于两次,并持消防培训合格证上岗。单位接受消防部门培训率不少于50%

7.13.6.10 火警应急处理

   在接获火警报告后,以最快捷方式了解火情、通知义务消防员、携带消防器材赶往起火地点抢救,并迅速判断应否报警;尽可能切断电源或气源、疏导人员、禁用电梯、接应消防车;保护现场至调查结束。

7.13.6.11 工作记录

  工作记录及时、完整。

7.13.7 避雷设施

7.13.7.1 建章立制

  制定避雷设施管理规定、维护保养办法等规章制度。

7.13.7.2 资料

  建立完整的避雷设施资料档案。

7.13.7.3 设施的管理和维护

  月度保养:检查避雷设施的状况。

  季度保养:测量设施的绝缘。

  临时保养:危害性天气来临前后对设施进行检查维护。

  年度检测:每年须由防雷减灾机构对设施进行检测,领取合格证书。

7.13.7.4 工作记录

   工作记录及时、完整。

7.14 园林绿化设施

7.14.1 建章立制

   制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。

7.14.2 资料与标识

   建立完整的园林设施资料档案;

   绘制绿化平面布置图及明细表;

   设置花木名称铭牌;

   设置劝谕告示。

7.14.3 设施维护

7.14.3.1 地被

   每年淋水次,施肥3次,修剪4次,病虫害防治4次。

   保存率98%以上,每天保洁一次;修剪碎草一个工作日内清除。

7.14.3.2 草坪

   每年淋水次,施肥3次,修剪4次,病虫害防治4次;

   保存率98%以上;每天保洁一次;修剪碎草一个工作日内清除。

7.14.3.3 草本花卉

   每年淋水次,施肥4次,修剪4次,病虫害防治4次;

  保存率98%以上;每天保洁一次。

7.14.3.4 乔木

   每年淋水次,松土3次,施肥3次,修剪2次,病虫害防治2次,涂白1次。

  保存率98%以上;台风前采取防倒伏措施,风后对倾斜或倒伏树木三天内扶正或补种。

7.14.3.5 灌木

   每年淋水次,松土3次,施肥4次,修剪4次,观花灌木3次,病虫害防治4次;

  保存率98%以上。

7.14.3.6 花坛

  养护标准按类型参照6.8.3.3执行;

 保存率98%以上。

7.14.3.7 人工湖、喷水池

    人工湖每周打捞杂物一次;喷水池每天打捞杂物一次;水池每月清洁一次;

7.14.3.8 假山、亭、廊、雕塑

  山体、亭盖、廊盖、雕塑每周清洁一次。

7.14.4 工作记录

  工作记录及时、完整。 

7.15 道路设施

7.15.1 建章立制

 制定道路管理规定、维护保养办法等规章制度。

7.15.2 资料与标识

  建立完整的道路资料档案;绘制道路平面图;交通标志齐全。

7.15.3 道路养护

  如有路面塌陷、违章占用等异常情况,应于一个工作日内处理。 

7.15.4 工作记录

  工作记录及时、完整。

7.16 车场车库

7.16.1 建章立制

  制定车场车库管理规定、维护保养办法、停车须知、应急处理预案(包括火警、盗警、车辆失窃、水淹车库)等规章制度。

7.16.2 资料与标识

  建立完整的车场、车库、保管车辆资料档案;交通标志齐全;悬挂交通、价格等主管部门投诉监督电话、停车须知等管理制度;使用交通部门同意监制的车辆停放凭证。

7.16.3 收费标准

  按政府有关部门规定的车辆保管收费标准收费;标价牌悬挂于车场车库明显之处。

7.16.4 车场车库管理

  按车辆种类划分车辆保管区域;停车黄线明显;无杂物堆放;通道顺畅;标志齐全;

7.16.5 地下车库设施养护

7.16.5.1 照明设施

  日检:检查空气开关、电线线路、灯具。

 月度保养:清洁空气开关、电线线路、灯具。

7.16.5.2 排风机

  月度保养:清洁检查风机控制箱内外、仪表、指示灯、开关,检查继电器、接触器、所有线路,检查接地线,风机试运行。

   半年度保养:完成月度保养内容;拆检灭弧罩、灭弧栅,检查电缆电线连接情况;测量控制箱各线路绝缘,清洁风机、电机外表。

   年度保养:完成半年度保养内容;检查热过载继电器与时间继电器的整定值;检查接触器、继电器活动机构状况;检查机械连接情况;检查控制箱内导线连接情况;检查测量接触器、继电器线圈、线路绝缘;检查控制箱密封情况;检查电机风机轴承润滑情况;控制箱内外、底座除锈补漆。

7.16.5.3 排水渠

  每月清理一次。

7.16.6 消防

   按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》配置消防器材,每天检查一次;保管员能熟练使用消防器材。

7.16.7 清洁

   车场车库每天清扫一次。架设于车场车库范围内的各类管道、管线、母线槽、风管等,每月清洁一次。

7.16.8 应急处理

  启动相应应急预案,及时处理并向业主委员会或开发建设单位和有关部门报告。

7.16.9 工作记录

   工作记录及时、完整。

7.16.10建筑物附属设施设备年度维修计划

   每年对小区建筑物附属设施设备进行一次全面检查,对设施设备的使用情况、维修需要、维修资金支出数额作出评估和报告,送业主委员会或开发建设单位审阅。

7.17环境卫生管理

7.17.1 建章立制

  制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度。

7.17.2 资料

  建立完整的卫生设施资料档案;绘制卫生设施配置图。

7.17.3 垃圾收集容器设置

  住宅楼按规划要求设置一个垃圾桶;小区内每50米距离设置一个果皮箱。

7.17.4 卫生维护

7.17.4.1 道路

  每天清扫两次;路面保洁时间为800120014001800,保洁员作不间断巡回保洁;保洁员在特定时段内对特定地点作重点保洁。路面无污迹、无积水、无垃圾等。 

   路牙每月清洁一次,保持原色,无污迹。

7.17.4.2 门厅

  每天清扫两次,用水拖抹一次;16小时保洁;雨天随脏随抹。

7.17.4.3 走廊、通道

  每天清扫一次,每周洗刷一次。

7.17.4.4 楼梯、扶手

  楼梯每三天清扫一次,每周洗刷一次;扶手每三天抹一次。

7.17.4.5 高层楼宇梯间玻璃

  每两周水抹一次。

7.17.4.6 可上人屋顶

  每周清扫一次;清理下水道口一次。

7.17.4.7 亭、廊、护栏、凳、椅

  亭、廊、护栏可倚人部位、凳、椅每天水抹一次。

7.17.4.8 电子防盗门、信报箱、消防箱、标识、宣传牌、岗亭

  每周水抹一次。

7.17.4.9 垃圾收集容器和运输工具

  果皮箱每天清洗一次,清倒一次。运输用大垃圾桶、楼层用小垃圾桶每三天清洗一次。

  运输用手推车半年翻新油漆一次。

  容器和工具完好率为98%以上(依据:建设部建城[199721号《城市环境卫生质量标准》)。

7.17.4.10 垃圾桶房、垃圾中转站等工作点

   每天清洁一次,每月喷洒消毒药物八次;无垃圾过夜。

7.17.4.11 健身(娱乐)设施

  每周水抹一次。

7.17.4.12 假山、雕塑

  每年清洁四次。

7.17.5 垃圾收集与处理

  住宅楼每天早晚两次上门收集垃圾,垃圾袋装率100%,收集率100%;运到指定地点,收运过程无洒漏。

7.17.6 灭虫除害消毒

  每季度一次,对沟、渠、井喷洒药物灭蚊虫,放置灭鼠药物;视防疫需要喷洒消毒药物。

7.17.7 应急处理

 根据政府指令随时启动应急预案。

7.17.8 工作记录

 工作记录及时、完整。  

7.18公共秩序维护管理

7.18.1 建章立制

  制定保安员管理规定、保安员站岗值勤标准、保安员巡逻值勤标准、保安员交接班要求、保安员培训制度、人员和大宗物品进出登记制度、应急处理预案(火警、盗警、地震、台风、爆炸、炸弹恐吓、人员急救、煤气泄漏、高空掷物伤人及其他不可预见紧急事件)等规章制度。

7.18.2 资料档案

  建立完整的保安队伍资料档案。

7.18.3 门岗执勤:小区主要出入口24小时站岗值勤;来访人员和大宗物品出入登记;车辆进出实施证、卡管理、出入登记;

  安全监控设施24小时监控。

7.18.4 巡逻值勤

  24小时巡逻值勤;小区路面巡逻白天不少于四次,晚上不少于六次;楼宇巡逻白天不少于两次,晚上不少于两次;重点部位和重点区域每小时巡逻一次。

  查共有部分与各类建筑物附属设施设备状况;车辆停放状况;业(用)户分户门状况;劝喻和制止所有影响小区正常生活秩序的行为。

7.18.5 应急处理

   启动相应应急预案;随时对遇难、遇危、遇险、遇困的业(用)户提供紧急援助;随时应公安机关、国家安全机关要求提供必要协助;立即向业主委员会或开发建设单位和有关部门报告。

7.18.6门卫及巡逻岗行礼

秩序维护员距离业主及客人5米时行礼。行礼规范。

7.18.7车辆指挥

    见到进入车辆示意指挥停放到规定车位,手势规范用语礼貌。

7.18.8 工作记录

   工作记录及时、完整。

 

附件条文解释

1基本要求

1.1物业服务场所

1.1.1在物业管理区域内,应设置专用的办公场所用于处理日常工作及客户的接待,要有明显标志、有固定的通讯联络方式;为了方便客户、提高工作效率,三级以上标准中对设置办公家具、电脑、打印机等办公用品提出了要求。

1.1.2按照政府物业管理法规的要求,物业企业需要公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。

1.1.3为方便业主到物业服务场所办理咨询、装饰装修、缴费等日常业务,物业服务场所应明确接待时间并对外公示,具体时间可以根据项目特点、客户习惯制定;

1.1.4为方便业主进行业主共同决定,本市建立业主共同决定事项公共决策平台,物业服务场所内应设置专用区域,配置相关设备,方便业主进行决策。

1.2服务人员

1.2.1按照政府物业管理法规的要求,每个物业管理区域应当配备项目负责人及房屋建筑结构安全员和设备设施管理员;本条款不同等级对项目负责人的任职条件提出了不同要求,考虑到物业服务涉及面宽,综合性强,对项目负责人的要求强调的是工作经验;最低要求为2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验,最高要求有三年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验;一至五级均要求持有政府主管部门认可的物业证书。

    按照相关城镇房屋建筑使用安全综合治理办法的要求,一个物业管理区域内应当配备房屋建筑结构安全员和设备设施管理员对所辖房屋建筑及设备设施进行安全管理。

1.2.2物业管理人员应取得证书,如:电梯维修工、空调制冷维修工、强电运行/维修、消防监控专业人员均应持证上岗、二次供水管理人员应取得健康体检合格证。

1.2.3物业服务人员应佩戴标志,包含服务人员姓名、照片等信息以便于客户辨认;二级以上标准要求统一着装;物业服务企业应制定《行为规范》以规范员工的行为、用语。

1.2.4五级标准中提出适当配备具有外语会话能力的管理人员的要求,物业服务企业可以根据项目入住客户的特点来配置,在日常或紧急情况下提供外语服务。

1.3制度

1.3.1应根据项目情况制定相关的管理制度如:(不限于以下制度)

房屋管理制度

维修管理制度

供水管理制度

电梯管理制度

消防管理制度

保洁管理制度

绿化管理制度

保安管理制度

车辆管理制度(停车场、停车位、非机动车)

值班制度

财务管理制度

收费管理制度

档案管理制度

培训、考核制度

根据项目服务事项建立各种公共突发性事件的处理机制和应急预案,应随着人员、组织机构的调整及时对预案进行调整;应有计划的对预案进行培训,确保可一旦发生突发事件能有效实施。

  每个岗位应制定明确的岗位职责并告知员工。

1.3.2企业内部的培训应包括:

 员工入职培训:针对企业文化、规章制度、服务理念进行培训。

知识能力培训:针对不同的专业、岗位制定培训计划,实施并进行考核。

1.3.3建立物业管理档案,档案应包括:物业权属资料、技术资料和验收文件,业主或使用人的权属档案资料、个人资料,物业运行记录资料、物业维修记录、物业服务记录和物业管理公司行政管理以及物业管理相关合同资料。

 物业管理档案应归档及时、完整,便于查询。

 五级标准要求设有专职人员、档案资料室。

  四级以上标准要求使用专业物业服务软件系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录及日常管理,应确保各项数据录入及时、准确,查询方便。

1.4标志

    设置物业管理标志,定期巡视检查并做好记录,包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志;四级、五级增加了与物业管理相关的标志。

注意:消防设备,逃生道路,安全出口等设施和部位应保持鲜明的专用标志。其标志应完整、清晰,任何人不得以任何理由对其遮挡,转向,涂改,移位或转为他用,应有完整的安全标志位置图。

1.5客户服务

1.5.1确保服务电话24小时有人接听,能够及时处理报修、咨询等事项并做好记录,四级以上服务标准中队报修提出了回访要求。业主或使用人的来访、电话或书面投诉应尽快予以回复并做好记录;不同等级设定了回复的时限要求,最长不得超过3个工作日。

1.5.2涉及业主和使用人正常生活的物业服务重要事项,如:停水、停电、电梯维修、喷洒农药、灭鼠、灭蟑等应在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知,履行告知义务。

1.5.3可以根据项目条件设立通告栏、信息栏等用于宣传,以便对宣传宣传信息进行管理,应注意宣传材料张贴有序、更新及时、保持美观。

1.5.4物业服务企业可以组织社区文化活动、组织业主参观共用设施设备机房等活动加强与客户的沟通好相互理解,及时了解客户的需求;在组织以上活动的过程中应做好准备工作,充分考虑活动中风险的控制,避免意外发生;

1.5.5对通过意见征询方式收集业主或使用人意见的,应保留完整的征询意见问卷、满意率统计表、整改措施及实施、公示等资料;问卷率指实际回收的有效问卷数量占业主数量的百分比。

1.5.6应对服务质量检查的过程、发现问题及整改措施的制定、整改完成情况的验证进行记录。

1.5.7安全生产管理包括有限空间作业、高空作业、喷洒农药、明火作业等工作的管理,应确保施工单位具备相关资质,应保留安全生产作业的批准,作业安全提示,验收等记录;

重要节假日前的安全检查应包括房屋及设施设备的安全检查、消防的安全检查。

1.5.8要对违规情况的检查、劝阻、告知过程进行记录。

1.5.9按照政府物业管理法规的要求,物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;根据项目情况,也还可以选择每月向业主公示当月履行合同的管理报告及下月履行合同的主要工作计划。

    物业服务企业应按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

1.6专项服务委托管理

 应建立专项服务委托工作的管理制度,对涉及电梯维保、有限空间作业、高空作业、压力容器维保等委托事项时,应对专项服务企业的资质进行确认;委托工作实施前应对操作人员的职业资格证书进行确认并对现场情况进行交底,实施过程中应进行监督。

1.7共用部位及共用设施设备维修养护管理

 本标准描述的维修工作是共用部位、共用设施设备日常维修服务,需要使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的项目,按照《住宅专项维修资金管理办法》和海口市住宅专项维修资金使用相关办法等执行。 

1.7.1基本要求

1.7.1.1建立房屋及共用设施设备档案

    此项以往被称为设备台帐。物业公司工程部门应建立完整的共用设施设备档案。档案中应保持设施设备的运行记录、巡视检查记录、维修养护记录等。

 1~5级的要求是同样的。

1.7.1.2安全检查

定期对房屋使用安全情况进行评估检查。对1~5级的要求是同样的。

1.7.1.3每年第四季度根据房屋普查及日常检查情况制定下一年度维修养护计划并组织实施。

1.7.1.4巡视检查和维修养护

  应明确巡视检查的内容、路线、频次等要求;应制定养护计划;所有巡视检查和维修养护应做好记录,记录是探索维修规律的参考资料,也是将来组织大中修或者更新换代工作的重要判别依据之一。

  1~5级在工作内容相同,只是在巡查频次上有差异。

1.7.1.5特种设备管理

 特种设备在物业管理范围内主要包括锅炉,电梯,压力容器等。根据国家相关规定,这些设备应该定期进行检验检测,应认真执行相关法规,并注意保存检验检测检测记录。

 本条款1~5级要求相同。

1.7.1.6特定情况巡视

   在发生雷暴,强降水,台风前后,要组织专项检查。应保持专项检查记录,作 为抢救,修复的参考。

2.0共用部位

2.1房屋结构

2.1.1根据房屋实际使用时间和设计年限,组织对共用部位的专项检查,根据检查结果编制维修计划并组织修复。

发现较为重大的缺陷,应请有资质的单位进行鉴定。

2.1.2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件,做好记录。

2.1.3对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻,对拒不改正的,要报告行政主管部门,同时

告知业主或业主委员会。

  危及房屋结构安全行为主要指对承重结构造成危害的行为,如剪力墙开洞口、楼板打洞,屋面、晒台、阳台搭建构筑物,楼板、阳台堆放超重物品等行为。

2.2建筑部件

  定期对建筑部件进行巡视检查,按照责任范围进行维修养护。

2.2.1巡检时如发现窗框松动、门窗扇开关不灵活、糟朽、开焊、小五金缺损等情况应修补,修后的钢木门窗应开关灵活不松动,框与墙体结合牢固,五金齐全。玻璃装钉牢固,腻子饱满,窗纱绷紧,不露纱头。

  1~5级维修标准相同,但巡视频次和修复是先有差别,标准中所列巡视、维修等时间频次为计划性主动工作,日常如有发现损坏且造成不安全因素的,应立即维修。

防火门在消防专业中体现照明灯在强电专业中体现

 2.2.2室内物业共用部分的墙面及顶棚不应出现空鼓、剥落情况,修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能,抹面应接搓平整、不起泡、不翘边,面层与基层结合牢固。吊顶的龙骨应整齐,无明显变形。吊顶板整洁无污渍,不缺边角。

  室内地面、散水不应出现起砂空鼓、松动的情况,维修后应平整、光滑、接搓平顺。

 外墙面应保持整洁。墙皮和涂料不起皮,不开裂。外墙砖不松动,不空鼓。外檐抹灰,块料面层因局部严重空鼓有脱落危险的,应及时排除险情,排除后应不存在危险隐患。

在冬、夏季节交换的高温差时期,要特别加强对墙面装饰材料的检查和维修,防止高空坠落伤人的现象发生。

  烟道、垃圾道不应有裂缝、破损、堵塞,修缮后应保持通畅。定期将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净;雨落管局部残缺、破损应更换,修缮后应补齐五金配件。

   屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围,补漏后应达到不再滴漏。阳台、雨罩、梁等结构构件出现保护层开裂,应及时封堵裂缝,维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。

   1~5级维修标准相同,但检查频次和修复时限有差异,标准中所列巡视、维修等时间频次为计划性主动工作,日常如有发现损坏且造成不安全因素的,应立即维修。

2.3附属构筑物

2.3.1道路、场地、管井、沟渠等

定期巡查道路、路面、侧石、管井、沟渠等,发现陷落、损坏、松动、丢失等现象应安排修复。

    1~5级工作内容相同,修复时限有差异,标准中所列巡视、维修等时间频次为计划性主动工作,日常如有发现损坏且造成不安全因素的,应立即维修。

2.3.2大门、围墙

  定期对大门、围墙进行巡查,如存在开裂,倒塌,基础松动,等现象,应安排修复。

 1~5级工作内容基本相同,修复时限有差异。

 4~5级增加对铁艺脱漆、锈蚀、折损,照明灯红外周界损坏的检查。

2.3.3休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品

 定期对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏及时修复,保证其安全使用。不能立即修复的要进行围护并作出相应的警示。

 1~5级工作内容相同

2.3.4防雷装置

  建筑物投入使用后,其防雷装置实行定期检测制度。防雷装置应当每年检测1次。应保证各种防雷装置均符合相关规范的要求。

   物业公司应当指定专人负责,做好防雷装置的日常维护。每次雷暴出现以后都要对防雷装置增加专项检查(尤其是电涌保护器),发现损坏应立即更换。

   在检测中发现的或日常巡视中发现的隐患,物业公司应及时采取措施进行处理。

  物业公司应主动申报年度检测,并接受海口市气象部门和市安全生产管理部门的管理和监督检查。

   检测中发现的问题,必须要求进行整改,整改后应申报复查。任何没有防雷装置施工资质的企业不能进行防雷装置的施工和改造。

   本款1~5级基本要求相同。 5级应加装信号级电涌保护器。

管理依据:

   中华人民共和国《气象法》

  中央气象局第3号令《防雷减灾管理办法》

2.3.5临时施工

    小区内的临时施工现场应明确划定施工范围,施工现场周围必须有明显的警示标志,夜间应有警示灯标。任何施工工具,材料,废弃物等都不得放到已经划定的施工范围之外。

 维修养护的依据海南省及海口市有关规定执行。

2.4空调系统

2.4.1针对住宅公建部分空调通风系统的运行与维护工作,应依据《空调通风系统运行管理规范》(GB50365-2005)要求,使各项管理制度化;操作规范化;人员专业化;职能责任化。

2.4.2空调通风系统节能工作开展,应按《中华人民共和国节约能源法》、国发[2006]28[关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知]的要求,在管理上要制订有效的节能措施、奖惩制度,严格执行室内温度控制标准(夏季不低于26摄氏度,冬季不超过20摄氏度),并且责任落实到人。

2.4.3关于空调通风系统的卫生要求,应依据《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》要求,建立健全卫生管理制度和应急预案,确保公共卫生安全。

2.5二次供水设备

 二次供水设备涉及到客户的日常生活及健康安全,通过对设备的运行、维保应达到:

   1)运行正常,设施完好、无渗漏、无污染;

    2)水质符合卫生标准;

   3)水箱及管道无锈蚀、水箱间保持清洁;应完整保留的日常巡视、维修、养护、水箱清洗、消消毒记录;

2.6排水系统

2.6.1按照海口市排水和再生水管理办法的要求,排水单位应取得排水许可证;

2.6.2对排水系统的巡视、维保应达到:排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象;

2.6.3化粪池、污水井的清掏工作应有具备安全生产条件的单位进行,物业服务企业应确认其资质并对清掏过程进行监督。

2.7公共照明和电气设备

2.7.1室内照明

    本条款的编制基于国标《民用建筑照明设计标准》和《民用建筑电气设计规范》。

室内照明指的是建筑物内共用部位的照明。 

    电光源和照明灯具完好,才能够保证建筑物内各种功能区域的照度达到设计规范的要求。当光源、线路或灯具的损坏致使建筑物内某物业共用部分的度低于设计标准的80%的时候,物业管理公司应予以修复。

    本条款中所说的节能型开关是指:声光控开关,远红外开关(也被称为人体感应开关),时间控制器等控制开关。

    本条款内的高效光源是指光效高于50lm/W的电光源,如:荧光灯,紧凑型荧光灯(节能灯),金属卤化物灯等。

    本条款内的节能型镇流器是指:荧光灯的电子镇流器,电磁镇流器,节能型电感镇流器等等。

2.7.2室外照明

    室外照明主要包含景观照明,庭院照明,小区道路照明,灯箱等,保证灯具和附属配电箱的防水性能应能够维持设计的防护等级(IP)。

     照度低于设计标准80%的时候,应对其进行修复。

    景观照明以照明效果是否明显受到影响作维修的标准。

    光控开关和时间控制器应保持完好,应定期根据季节变化对开启和关闭的时间进行调整。

    1~3级的庭院照明,小区照明的工作时间应不低于4000小时/年;4级的平均工作时间见应不低于4100小时/年;5级的平均工作时间应不低于4200小时/年。

2.7.3应急照明

    应急照明分为:应急照明灯,疏散指示灯,安全出口指示灯,楼层指示灯。

    应急照明指的是在建筑物因意外灾害(火灾,地震等)发生时,为人员逃生提供照明和提示逃生路线用的灯具。

    1~5级:都必须保持应急照明灯具的完好率达到100%。出现问题应及时修复。

    高于100米的建筑物内的应急照明断电后依靠蓄电池维持的时间应不短于30分钟,低于100米的应不短于20分钟。

     应急疏散指示灯在外部照度低于5勒克斯时,应在5秒钟内启动。

    在发生火灾、内部正常照明电源中断时,应在5秒钟内自动切换成应急照明电源。

     应急照明提供的照度应不低于5勒克斯。

    疏散指示灯和安全出口指示灯表面的任意一发光面的最低亮度应不低于15坎德拉/平方米。

   自发光材料制成的标志牌表面的任意一发光面的最低亮度应不低于0.51坎德拉/平方米。

   3~5级:疏散指示灯,安全出口指示灯应使用LED光源。

    3~5级:灯具专用的蓄电池,每季度应进行一次充放电。

2.7.4高压柜和高压线路

  各种高压柜每班至少要巡视1次。

  直流屏和中央信号屏每班至少要巡视1次。

  随着级别的提高,巡视频次应有所增加。

  高压设备若出现带缺陷运行的情况,要根据海口市电力公司的规定做好记录,编制维修计划并限期完成整改。

   直流屏内的蓄电池有必要进行周期性活化以延长其使用寿命,周期应在13年之间。

2.7.5干式变压器

 海口市安装在建筑物内的,在箱式变电站内的变压器基本上都是干式变压器。

 在日常工作中应定期对干式变压器的工作温度,运行噪声,负荷情况进行巡视,必须有记录。

2.7.6油浸式变压器

  在日常工作中应定期对油浸式变压器的温度,变压器的油位,运行噪声,负荷情况进行巡视,必须有记录。根据油质的变化情况及时更换变压器油。

2.7.7低压配电柜

 检查低压柜上各个支路的负荷情况,检查各类电气元件和连接点温度。

 检查各种表计异常误差。

  检查柜内积尘情况。

 检查损坏的指示灯,因老化引起明显光衰的指示灯也应算作损坏。

 检查柜内的异常噪声和异常气味。

 检查各类电气元件的设定值的异常变化。

  检查柜体进出线的护口。

  检查电容器,功率因数控制器工作状态,确保功率因数达到海口市电力公司的要求。

  发现故障应编制维修计划,组织维修或抢修。

  应定期EPS切换主备电源,定期活化蓄电池。

  各个级别在巡查中发现影响用电安全的问题,都应及时修复。

2.7.8低压配电箱和低压线路

  检查箱内上各个支路的负荷情况。

 检查各类电气元件和连接点温度。

 检查各种表计没有异常误差,出现以下情况者应予以修理或者更换:

  1)线路有负荷时电能表反转或不转。

 2)负荷不变的情况下,同比或者环比电量发生明显差异。

  3)电流表显示值与实测值差值超过20%

  4)电压表显示值与实测值差异超过10%

 检查柜内积尘情况。

 检查各类指示灯,因老化引起明显光衰的指示灯也应算作损坏。

  检查箱内异常噪声和异常气味。

 检查各类电气元件的设定值的异常变化。

 检查所有的进、出线的老化现象。

  检查进出线护口。

 发现各类不正常现象后,

  应编制维修计划,组织维修。发现影响用电安全的问题够应及时进行抢修。

  有双路电源互投开关的应定期切换运行。

2.7.9电动机

检查电动机的接线可靠。

检查电动机运行时的声音。

检查电动机运行平稳性。 

检查电动机的运行电流。

检查电动机的启动状况。

检查电动机的接地电阻。

检查电动机的运行温度。

检查与被拖动设备之间的联轴器和皮带。

检查发现不正常现象应编制维修计划,组织维修或抢修。

电动机经过1年的运行以后,应对轴承进行养护或更换。

2.7.10控制柜

检查电气连接点温度。

检查校正各种电器装置或控制设备的设定值。

检查柜体接地电阻

检查指示灯及其各类仪表

检查按钮,转换开关动作的灵活和准确性。

检查柜体内外积尘情况。

检查各类远控装置,如:火灾强制切断。

检查节能装置,如:变频器。

1~5级控制柜的巡视周期不同。

1~5级工作内容逐步增加。

2.7.11发电机

  检查燃油位,润滑油位,水位。

  检查启动电池的情况,充电机的输出电压和电流。

 定期进行试运行,试运行的时间不短于15分钟,有记录定期进行发电机带载运行,连续运行时间应不短于1小时,有记录。

 运行时检查发电机转速的平稳度和振动情况。

 运行前和运行时检查发电机馈线柜。

  运行时检查各类表计。

  检查排烟口,进风口的动作。

  定期检查油料质量。

 定期检查发电机油料的储存情况;油料储存间通气管;现场储油量不得超过1吨。

 检查柴油机排烟的颜色。

  按照生产厂家的规定进行周期性等级保养。

2.7.12检测

 本条款内的强电专业检测项目是根据国家技术监督局《中华人民共和国强制检定的工作计量器具明细目录》。

 变电室高压个人防护用品的实验周期为6个月。

  高压柜,变压器预防性试验的周期为1~3年。

 直流屏和中央信号屏的检测周期为2~3年。

  10千伏电缆的检测周期一般为3年,重要电缆为1年。

  随着级别的提高检测频次也相应提高。

  运行中的电能表现场校验周期可参照以下规定:

  1)月用电量在100万千瓦时以上的电能表每3个月校验1次。

   2)月用电量在10万千瓦时以上的电能表每6个月校验1次。

  3)月用电量在10万千瓦时以下的电能表每年校验1次。

如遇到改造,大修,增容等情况,施工结束以后应立即进行检测。

2.7.13变配电室

 变配电室应定期进行清扫。不同服务等级的清扫频次有差别。

 高压柜和低压柜的小车、操作手柄,钥匙等应放在现场并有固定位置。

 变电室内高压个人防护用品应存放在现场,有固定位置。

 变电室送排风设备完好。

 变电室内必须配备应急照明灯具。

 接地环带完整,无锈蚀,接地电阻达标。

 变电室顶棚和墙壁应没有渗漏现象。

 变电室的温度和湿度应满足室内各类设备使用说明上的技术要求

 电缆夹层和电缆沟应保持干燥,整齐。

 变电室的门口必须设置防鼠板,防鼠板的高度不低于0.6米。

 所有穿过变电室墙,顶棚和地面线槽,线管周围的空隙应严密封堵,以防小动物钻入。

 模拟板的显示应该与实际运行状态相符。

 管理制度,值班排班表,运行记录,抄表记录都应完整。

 各种标志标牌应齐全。

2.8安全防范系统

2.8.1报警控制管理主机

   报警控制管理主机是安全防范各子系统的关键设备,其运行正常与否关系到保障社区居民生命财产安全。应每日巡检设备运行情况,发现问题及时维修。设备表 面积尘影响工作环境,有碍观瞻,灰尘太多会堵塞设备散热孔,落入设备内部附着在线路板、电子元器件表面的灰尘会引起电路故障。为了不影响设备的正常工作和使用寿命,可参照以下方法定期对设备表面清洁和内部除尘。根据不同服务等级,对清扫周期做出了不同要求,要求的不同主要考虑了人员设置等情况的不同。

    请用化学中性的抹布等擦拭设备表面,切记不要碰触接线裸露金属部位以防触电,请用手持吹吸风机,吹除或吸取表面灰尘。

  一级:无明显污损,接线紧固

  二级:无污损,无积尘附着,接线紧固

  三级:无污损,无明显灰尘附着,接线紧固

 四级:无污损,无灰尘附着,接线紧固

 五级:无污损,无尘埃附着,接线紧固

  通过目视或干净白手套擦拭检查。

 断开电源(有设备临时停用措施)打开机箱盖,请用手持吹吸风机,吹除或吸取设备内部尘土,对顽垢可先用软毛刷进行处理。

  一级:无网状积尘附着

  二级:无网状、絮状积尘附着

  三级:无网状、絮状积尘附着,无明显灰尘附着

  四级:无网状、絮状积尘附着,无灰尘附着

  级:无网状、絮状积尘附着,无尘埃附着

  通过打开设备机箱观察。

2.8.2门口机

  门口机一般露天安装,工作环境比较恶劣,出入门操作频繁,表面会附着灰尘、污渍,影响居民的正常使用。可参照本标准介绍的方法定期对设备表面清洁和内部除尘。达到按键灵敏有效显示屏显示正常、通话清晰、固定牢固、防水良好。根据不同服务等级,对清扫周期做出了不同要求,要求的不同主要考虑了人员设置、设备使用频繁等情况的不同。

2.8.3网络控制箱

    网络控制箱一般放置在弱电竖井内,工作环境良好。可参照本标准介绍的方法定期对设备表面清洁和内部除尘。达到外观无变形、接线紧固。根据不同服务等级,对清扫周期做出了不同要求,要求的不同主要考虑了人员设置、设备工作环境等情况的不同。

2.8.4红外对射探测器

  红外对射探测器一般露天安装,工作环境比较恶劣,表面附着灰尘会阻碍信号的发射与接收,产生漏报或误报。可参照本标准介绍的方法定期对设备表 面清洁和内部除尘。达到固定牢固、防水良好、探测范围有效、无误报、接线紧固。根据不同服务等级,对清扫周期做出了不同要求,要求的不同主要考虑了人员设置、工作环境等情况的不同。

2.8.5图像采集设备

    本条款的编制基于GBT21741-2008《住宅小区安全防范系统通用技术条件》。参照本标准介绍的方法定期对设备表面清洁和内部除尘。要求系统(监视画面)图像清晰,录像功能正常,矩阵开关摇杆灵活有效,图像切换正常。根据不同服务等级,对清扫周期做出了不同要求,要求的不同主要考虑了人 员设置、工作环境等情况的不同。

2.8.6摄像机

  摄像机镜头、防护罩透视玻璃表面附着灰尘会使摄制的图像模糊不清,质量很差。对安全监控、录像历史资料查找不利。摄像机镜头表面清洁时要用镜头纸擦拭,其他可参照本标准介绍的方法定期对设备表面清洁和内部除尘。要求聚焦清晰、红外夜视正常、防水良好、固定牢靠、接线连接正常。环境恶劣时,可缩短周期增加频次,内部除尘是指防护罩内。

2.8.7解码器参照本标准,要防雨罩牢固,接线可靠。

2.8.8云台

    云台转动部位锈涩,增加电机工作负荷甚至损坏。根据不同服务等级,对上润滑油周期做出了不同要求,要求的不同主要考虑了人员设置、设备价位等情况的不同。

表面清洁可参照本标准介绍的方法。要求运转灵活无噪音,接线可靠。

2.8.9巡更点

    巡更点已固化,内部不需除尘,表面除尘可参照本标准介绍的方法。要求固定牢固、外观良好、存储记录有效可靠。

2.8.10读卡器

    读卡器内部电路一般用环氧树脂封装,内部不需除尘,表面除尘可参照本标准介绍的方法。要求固定牢固、键盘灵敏有效、读卡时蜂鸣器声音正常、防水良好。

2.8.11电磁锁门锁

  固定牢固、吸力达标、外观无变形、接线紧固,表面除尘可参照本标准介绍的方法。

2.8.12出门按钮

 牢固可靠、开锁正常、无污损,表面除尘可参照本标准介绍的方法。

2.9电梯

3.0规范性引用文件

   下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件,其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本标准,然而,鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件,其最新版本适用于本标准。

  建设部CJJ27-89《城市环境卫生设施设置标准》

  建设部GBJ140-90《建筑灭火器配置设计规范》

  中华人民共和国国务院2003379号令《物业管理条例》

  建设部2004132号令《建设部关于修改<城市供水水质管理规定>的决定》

  国家发改委、建设部发改价格[20031864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》

  建设部建住房[2000008号《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》

  建设部2002110号令《住宅室内装饰装修管理办法》

  建设部建城[199721号《城市环境卫生质量标准》

在线人数 14 人   浏览人次 2526630
版权所有:海口市物业管理行业协会 地址:海口市海甸岛怡心路9号房屋产权交易登记中心9楼 琼ICP备13001674号
电话:0898-66284683 传真:0898-66284683
技术支持:海口海迈科技有限公司